强化对检察机关外部监督的途径和方法/王艳芬

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广东省深圳市人民政府


深圳市人民政府令（第221号）深圳市房地产市场监管办法

文号：第221号
　　《深圳市房地产市场监管办法》已经市政府五届一次常务会议审议通过，现予发布，自2010年9月1日起施行。

市长 许勤

二〇一〇年七月九日

深圳市房地产市场监管办法

第一章 总 则

　　第一条 为加强深圳市（以下简称本市）房地产市场管理，规范房地产开发经营、经纪和估价行为，维护房地产市场秩序，保障房地产活动当事人的合法权益，根据有关法律、法规和规章，结合本市实际，制定本办法。

　　第二条 本办法适用于本市行政区域内房地产开发经营、经纪和估价活动及相应房地产市场管理行为。

　　第三条 房地产开发经营、经纪和估价，应当遵循合法、平等、公平、自愿、诚实信用的原则。

　　房地产开发企业、经纪和估价机构及其从业人员的合法权益受法律保护，任何单位和个人不得非法干预其业务活动和结果。

　　房地产开发企业、经纪和估价机构及其从业人员应当妥善保管在业务活动中获悉的交易当事人的资料，保守当事人的个人隐私和商业秘密，不得违法利用其所获取的信息。

　　第四条 市政府房地产主管部门（以下简称主管部门）依法对房地产市场进行指导、检查、监督和管理。

　　发展改革、工商、价格、建设、税务、劳动、国有资产管理、银行监管等部门依据各自职责对房地产市场行为进行监管。

　　第五条 主管部门应当根据房地产市场监管的要求，建立房地产信息系统，作为房地产交易、管理的操作平台和有关房地产交易、管理信息的发布平台，实现对房地产市场的动态监控。

　　除依法公开的信息外，使用房地产信息系统应当进行数字认证，以获取相应的操作权限。

　　信息系统的管理和使用办法由主管部门另行制定。

　　第六条 鼓励和引导房地产开发企业、经纪和估价机构成立和完善相关房地产行业组织。房地产行业组织在主管部门的指导下，依照法律、法规、规章和行业组织章程，实行房地产行业自律管理。

　　房地产行业组织应当积极组织房地产开发企业、经纪和估价机构及其从业人员的业务培训和继续教育。

　　房地产开发企业、经纪和估价机构及其从业人员应当按时参加业务培训和继续教育，不断提高业务素质和从业水平。

第二章 房地产开发经营

　　第七条 从事房地产开发经营活动的企业应当依法取得房地产开发资质证书。

　　禁止未取得房地产开发资质证书的任何单位和个人从事房地产开发，禁止任何单位和个人违反国家土地管理法律法规擅自在未依法取得建设用地使用权的土地上进行房地产开发。

　　禁止销售前款规定的违法开发建设的建筑物，禁止任何单位和个人为其销售行为提供法律见证、经纪、公证、贷款等服务和便利。

　　第八条 房地产开发项目应当在申报立项时，按照国家有关规定建立项目资本金，在商业银行设立专户存储，专项用于项目建设。商业银行办理项目资本金存储手续后，应当向房地产开发企业出具项目资本金存储证明。

　　房地产开发项目建设资金包括项目资本金，项目资本金不符合国家有关规定的，发展改革部门不予核准立项，建设部门不予颁发施工许可证。

　　第九条 房地产开发项目申请预售前，项目资本金账户余额应当不低于项目资本金10%，并在项目取得规划验收合格凭证后，方可提取使用。

　　在符合提取使用条件前，房地产开发企业不得以任何方式将前款规定的项目资本金挪作他用，商业银行不得拨付。

　　商业银行出具不实资本金存储证明或者不按本条规定拨付资金的，银行监管部门应当依法处理并在征信记录中作不良行为记录。

　　第十条 房地产开发企业应当在签订建设用地使用权出让合同后10日内，建立房地产开发项目手册。房地产开发项目建设和经营过程中的主要事项，应当在房地产开发项目手册中予以记载并及时更新。

　　第十一条 房地产开发企业销售商品房之前，应当合理确定销售价格，并报价格监督执法部门备案。

　　房地产开发企业应当按照经备案的销售价格，明码标价销售商品房。确需调整销售价格且调整幅度超出备案价格15%的，应当在调整价格前办理备案变更。

　　价格综合管理部门应当会同相关部门制定并公布房地产开发价格行为规则，引导、规范房地产开发企业依法自主定价。

　　第十二条 商品房预售应当符合下列条件：

　　（一）已付清地价款，并取得房地产权利证书；

　　（二）取得建设工程规划许可证、建设工程施工许可证；

　　（三）七层以下（含本数）的商品房项目已封顶；七层以上的商品房项目已完成地面以上三分之二层数；

　　（四）确定施工进度和竣工交付日期；

　　（五）预售商品房项目及其土地使用权未设定他项权利且未被司法机关或者行政机关查封、扣押；

　　（六）项目资本金账户余额不低于项目资本金10%；

　　（七）法律、法规规定的其他条件。

　　房地产开发企业在依法取得商品房预售许可证前，不得直接出售或者以内部认购、内部认筹等方式变相出售商品房。

　　第十三条 取得预售许可证后，房地产开发企业应当在10日内通过房地产信息系统一次公示全部预售商品房、预售时间、预售地点、预售方式及预售价格，不得以内部认购、内部认筹等方式进行非公开预售。

　　第十四条 房地产开发企业销售商品房，应当将下列材料在营业场所公示：

　　（一）购房指引；

　　（二）营业执照和资质证书；

　　（三）建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建设工程施工许可证；

　　（四）采取预售的，应当公示商品房预售许可证；

　　（五）建设用地使用权出让合同书；

　　（六）商品房买卖合同示范文本及附件；

　　（七）商品房项目总平面图和测绘报告；

　　（八）商品房能源消耗指标、节能措施和保护要求、保温工程保修期；

　　（九）商品房销售控制表；

　　（十）业主临时管理规约；

　　（十一）前期物业服务企业名称、收费标准和物业服务合同；

　　（十二）法律、法规、规章和主管部门要求公示的其他材料。

　　第十五条 房地产开发企业应当为购房人查询与所购商品房有关城市规划、公共配套设施、开发进度等信息提供便利。

　　第十六条 房地产开发企业应当通过房地产信息系统使用主管部门提供的商品房认购书和商品房买卖合同示范文本。

　　房地产开发企业和购房人经协商一致，可以依法对示范文本的条款进行变更或者增减条款，但不得违反法律、法规强制性规定以及建设用地使用权出让合同的约定。

　　房地产开发企业预售商品房，应当在商品房买卖合同签订之日起10日内，将签订的合同通过房地产信息系统报主管部门备案。

　　第十七条 房地产开发企业的销售广告、售楼书、样板房等就商品房及相关设施的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立和价格的确定有重大影响的，应当视为商品房买卖合同的内容。

　　房地产开发企业应当对样板房的装修装饰材料及其价格、规格等信息以书面形式详细说明，并逐项列明是否与销售商品房一致，置于样板房入口等显要位置。

　　房地产开发企业未提供样板房说明，样板房即为具体确定的商品房及相关设施的说明和允诺；样板房说明未予说明、明确的项目，该样板房项目即为具体确定的商品房及相关设施的说明和允诺。

　　第十八条 在商品房预售项目竣工前，商品房预售款必须专项用于购买该预售项目建设必需的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款（含工资及社会保险）及法定税费、行政罚款，不得挪作他用。

　　第十九条 房地产开发企业使用预售款缴纳法定税费、行政罚款的，应当凭法定税费计税依据、凭证或者行政处罚决定书向商业银行申请提取使用；使用预售款支付工程进度款（含工资及社会保险）或者建设材料、设备款项的，应当凭经监理企业和施工企业共同确认的施工计划、施工进度说明、施工企业或者材料设备供应企业收款账号向商业银行申请提取使用，款项直接支付至施工企业或者材料设备供应企业。

　　商业银行收到预售款拨付请求后，可以就工程进度进行现场查验。经查验认为申请使用款项与进度明显不符的，商业银行应当拒绝拨付。

　　商业银行不按本办法第十八条、第十九条规定拨付预售款的，银行监管部门应当依法处理并在征信记录中作不良行为记录。

　　第二十条 房地产开发企业应当将预售款申请使用和拨付情况如实即时载入项目手册。

　　房地产开发企业应当按照有关规定，在房地产开发项目竣工验收后及时办理工程结算手续，向施工企业支付工程结算款。房地产开发企业应当在工程款（含质量保修金）全部依约支付完毕后方可在开户商业银行办理预售款专用账户注销手续。

　　第二十一条 房地产开发企业委托房地产经纪机构代理销售商品房，应当在其发布的商品房销售广告中同时载明受托房地产经纪机构的名称和备案编号。

　　第二十二条 房地产开发企业怠于开发建设造成土地闲置的，主管部门应当依法进行处置，并纳入诚信档案。

　　房地产开发企业按闲置土地处置方案要求将相关处置责任履行完毕前，主管部门应当在土地使用权招标、拍卖、挂牌等公开出让条件中禁止该房地产开发企业及其控股股东参与竞买。

　　第二十三条 房地产开发企业在房地产销售活动中，不得有下列损害购房人权益的行为：

　　（一）在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人；

　　（二）订立虚假合同；

　　（三）违反价格备案制度出售商品房；

　　（四）在取得商品房预售许可证前，与购房人签订商品房认购书，或者以意向金、诚意金及其他形式收取购房人的押金、定金或者购房款；

　　（五）违背购房人的意愿，搭售其他商品、强制或者变相强制服务并收取费用，或者附加购房人提供资金证明等其他不合理的条件；

　　（六）法律、法规、规章禁止的其他行为。

　　第二十四条 房地产开发企业在房地产开发经营活动中，不得有下列价格违法行为：

　　（一）以协议、决定或者其他协同行为相互串通，统一确定、维持、变更价格；

　　（二）通过囤积截留房源、捂盘惜售等方式限制销售数量，操纵价格；

　　（三）捏造、散布涨价或者房源断缺等信息，哄抬价格，引发市场恐慌，推动商品房价格过高上涨；

　　（四）在提供相同等级、相同质量的商品房时，无正当理由，对不同的交易相对人实行不同的销售价格；

　　（五）法律、法规、规章禁止的其他价格违法行为。

　　第二十五条 房地产开发企业在房地产开发经营活动中，不得有下列不正当竞争行为：

　　（一）擅自使用他人的企业或者项目名称以及代表其名称的标志、图形、代号，使人误认为是他人的商品房或者经营活动；

　　（二）伪造或者冒用认证标志、名优标志等质量标志，对商品房质量作引人误解的虚假表示；

　　（三）以销售商品房为目的，利用财物或者其他手段对项目建设、通讯、质检、供水、供电等企业、事业单位以及房地产经纪、估价等中介机构进行贿赂；

　　（四）以不正当手段获取他人的商业秘密或者披露、使用、允许他人使用以不当手段获取的商业秘密；

　　（五）捏造、散布虚假事实，损害竞争对手的商业信誉、商品声誉；

　　（六）从事法律明文禁止的有奖销售行为；

　　（七）利用广告或者其他方法，对商品作引人误解的虚假宣传；

　　（八）法律、法规、规章禁止的其他不正当竞争行为。

　　第二十六条 房地产经纪机构、估价机构及其从业人员不得为房地产开发企业实施本办法第二十三条至第二十五条规定的行为提供服务或者便利。

第三章 房地产经纪

　　第二十七条 本办法所称房地产经纪人员包括房地产经纪人及辅助人员。

　　本办法所称房地产经纪人，是指依照国家规定考取房地产经纪人执业资格证书并经注册的人员。

　　房地产经纪机构设立的分支机构应当以所属房地产经纪机构的名义对外开展业务。

　　第二十八条 房地产经纪机构（包括依法设立的分支机构，下同）在本市开展房地产经纪业务的，应当在取得营业执照后30日内或者本办法施行后30日内持以下材料到主管部门办理备案：

　　（一）营业执照；

　　（二）法定代表人或者负责人的身份证明；

　　（三）房地产经纪人员的资格证书、劳动合同和社会保险缴纳证明；

　　（四）主管部门公布的办理备案的其他材料。

　　主管部门应当在收到前款规定的备案材料后5个工作日内，为其办理备案手续。

　　工商、劳动等部门应当为主管部门核查房地产经纪机构备案材料提供便利。

　　第二十九条 房地产经纪人员执业的，应当加入房地产经纪机构，并按规定在主管部门办理备案（以下称执业登记）。

　　房地产经纪辅助人员应当熟悉房地产相关的法律、法规及有关行业管理的规定，具有一定的房地产专业知识，掌握房地产交易程序和实务操作技术及技能，辅助房地产经纪人开展业务。

　　房地产经纪人应当对辅助人员的业务行为进行指导，对其辅助的执业行为承担责任。

　　第三十条 房地产经纪机构及其从业人员应当按照《城市房地产中介服务管理规定》参加主管部门组织的年度检查。检查不合格的，在按要求整改合格前，不得继续从事房地产经纪业务。

　　第三十一条 主管部门应当将在本市开展房地产经纪业务的房地产经纪机构备案信息以及房地产经纪人员的执业登记信息，通过房地产信息系统向社会公示。

　　房地产经纪机构备案信息以及房地产经纪人员的执业登记信息发生变更的，应当自变更之日起30日内到主管部门办理变更手续。

　　第三十二条 房地产经纪机构应当在其经营场所公示下列信息：

　　（一）营业执照和备案证书；

　　（二）房地产经纪人员姓名及其执业登记信息；

　　（三）主管部门发布的房地产经纪服务合同示范文本；

　　（四）行业组织制定的交易指引；

　　（五）服务项目、内容、标准和流程；

　　（六）收费项目、计费依据和标准；

　　（七）信用档案查询方式；

　　（八）投诉方式和途径；

　　（九）主管部门要求公示的其他事项。

　　第三十三条 房地产经纪机构接受委托开展业务，应当通过房地产信息系统使用主管部门发布的房地产经纪服务合同示范文本与委托人签订房地产经纪服务合同。

　　房地产经纪服务合同应当由执行该经纪业务的房地产经纪人签字，并附有参与该经纪业务的房地产经纪人员姓名和执业登记信息。

　　第三十四条 房地产经纪机构在签订房地产经纪服务合同前，应当告知委托人下列事项：

　　（一）执行该业务的房地产经纪人员姓名、执业登记号；

　　（二）应当由委托人协助的工作、提供的必要材料和文件；

　　（三）房地产交易的一般程序；

　　（四）交易过程中涉及的税费；

　　（五）法律、法规、规章规定的其他事项。

　　房地产经纪机构及其从业人员在经纪活动中，应当如实告知委托人服务进度情况以及与交易有关的事项。

　　第三十五条 委托人应当向房地产经纪机构提供房地产经纪业务所必需的材料，并对所提供材料的真实性和合法性负责。

　　第三十六条 房地产经纪机构接受委托代理或者提供居间服务的，应当对房地产权利的真实性、委托人的财产处分权限进行查验。

　　第三十七条 房地产经纪机构对外发布的房源信息应当真实有效，并附有相应的信息编码。

　　房地产经纪机构应当通过房地产信息系统与当事人签订书面经纪服务合同，取得系统自动生成的房源信息编码。

　　任何单位和个人可以凭房地产经纪机构发布的房源信息编码，通过房地产信息系统对相应的房源信息进行查验。

　　第三十八条 房地产经纪机构或者从业人员通过本经纪机构购买、出售、承租、出租房地产的，应当在签订房地产转让、租赁合同前书面告知交易当事人并取得交易当事人书面同意。

　　第三十九条 未经交易各方当事人书面同意，房地产经纪机构不得代收或者监管交易当事人支付的交易款项。

　　经交易各方当事人书面同意，房地产经纪机构可以代收或者监管不超过交易价款总额5%的交易款项。

　　第四十条 房地产经纪机构发布广告，应当载明其机构名称和备案编号。

　　房地产经纪机构不得进行虚假广告宣传。

　　第四十一条 房地产经纪机构不得有下列行为：

　　（一）聘用或者指派未办理执业登记的人员以房地产经纪人员名义或者其他方式从事房地产经纪业务；

　　（二）以其他企业名义或者允许其他企业以本企业名义开展业务；

　　（三）对交易当事人隐瞒真实的房地产交易价格等信息，赚取交易差价；

　　（四）为法律、法规、规章禁止交易的房地产提供代理、居间等经纪服务；

　　（五）虚构事实或者隐瞒真相，对委托人或者其他相关当事人进行误导、欺诈；

　　（六）强制或者变相强制服务并收取费用等不正当竞争行为；

　　（七）为交易当事人规避房地产交易税费或者其他非法目的，就同一房地产签订不同交易价款的不同合同提供便利；

　　（八）法律、法规、规章禁止的其他行为。

　　第四十二条 房地产经纪人员不得有下列行为：

　　（一）同时在两个或者两个以上房地产经纪机构中执业；

　　（二）以个人名义承揽房地产经纪业务或者收取服务报酬；

　　（三）以他人名义或者允许他人以自己名义从事房地产经纪业务；

　　（四）索取、收受经纪合同约定以外的报酬或者其他财物，或者利用工作之便，牟取其他不正当利益；

　　（五）法律、法规、规章禁止的其他行为。

第四章 房地产（土地）估价

　　第四十三条 本办法所称房地产（土地）估价人员包括房地产估价师、土地估价师及辅助人员。

　　本办法所称房地产估价师和土地估价师，是指依照国家规定取得房地产估价师执业资格证书或者土地估价师资格证书并经注册的人员。

　　符合国家规定的资质等级要求的房地产（土地）估价机构可以设立分支机构，分支机构以所属房地产（土地）估价机构的名义对外开展业务。

　　第四十四条 房地产（土地）估价机构在本市开展房地产（土地）估价业务的，应当在取得资质证书或者开展估价业务之日起30日内持以下材料到主管部门备案：

　　（一）营业执照；

　　（二）资质证书；

　　（三）房地产（土地）估价人员的资格证书、注册证书、劳动合同和社会保险缴纳证明；

　　（四）主管部门公布的办理备案的其他材料。

　　主管部门应当在收到前款规定的备案材料后5个工作日内，为其办理备案手续。

　　第四十五条 房地产（土地）估价机构的分支机构在本市开展业务的，应当在开展估价业务之日起30日内持下列材料到主管部门备案：

　　（一）分支机构营业执照；

　　（二）所属房地产（土地）估价机构的资质证书；

　　（三）分支机构房地产（土地）估价人员的资格证书、注册证书、劳动合同和社会保险缴纳证明；

　　（四）主管部门公布的办理备案的其他材料。

　　主管部门应当在收到前款规定的备案材料后5个工作日内，为其办理分支机构备案手续。

　　第四十六条 房地产（土地）估价人员执业的，应当加入房地产（土地）估价机构（包括依法设立的分支机构，下同），并按规定在主管部门办理备案（以下称执业登记）。

　　房地产（土地）估价辅助人员应当具有一定的理论知识和实务操作技能。

　　房地产（土地）估价师应当对辅助人员的业务行为进行指导，对其辅助的执业行为承担责任。

　　第四十七条 主管部门应当将房地产（土地）估价机构备案信息以及房地产（土地）估价人员的执业登记信息，通过房地产信息系统向社会公示。

　　房地产（土地）估价机构备案信息以及房地产（土地）估价人员的执业登记信息发生变更的，应当自变更之日起30日内，到主管部门办理变更手续。

　　第四十八条 房地产（土地）估价机构应当在其经营场所公示下列信息：

　　（一）营业执照；

　　（二）资质证书；

　　（三）房地产（土地）估价人员姓名及其执业登记信息；

　　（四）主管部门发布的房地产（土地）估价委托合同的示范文本；

　　（五）服务项目、内容、标准和流程；

　　（六）收费项目、计费依据和标准；

　　（七）信用档案查询方式；

　　（八）投诉方式和途径；

　　（九）主管部门要求公示的其他事项。

　　房地产（土地）估价机构发布广告，应当载明其机构名称和备案编号。

　　第四十九条 房地产（土地）估价机构接受委托开展房地产（土地）估价业务，应当通过房地产信息系统使用主管部门发布的房地产（土地）估价委托合同的示范文本与委托人签订书面委托合同。

　　第五十条 房地产（土地）估价机构及执行房地产（土地）估价业务的估价人员与委托人或者估价业务相对人有利害关系的，应当回避。

　　第五十一条 房地产（土地）估价机构接受委托开展估价业务的，应当指派两名以上执业房地产估价师或者土地估价师。

　　估价师应当对估价对象进行实地查看，做好实地查看记录，委托人及相关当事人应当协助。

　　第五十二条 房地产（土地）估价机构应当通过房地产信息系统出具估价结果报告。

　　估价报告应当由执行该项估价业务的估价师签字，并加盖其所在房地产（土地）估价机构印章。

　　在估价报告上签字的估价师应当对估价报告的真实性和合法性负责。

　　第五十三条 房地产（土地）估价机构应当建立估价报告内部审核、复核制度。

　　委托人及其他利害关系人对估价报告有异议的，可以在收到估价报告后5日内，向出具估价报告的估价机构要求复核，估价机构应当在收到复核要求后5日内作出答复。估价结果改变的，应当重新出具估价报告；估价结果没有改变的，应当作出书面通知并说明理由。

　　第五十四条 委托人及其他利害关系人对复核结果仍有异议的，可以向房地产（土地）估价行业组织申请组织专家技术鉴定。

　　行业组织应当组织专家进行鉴定，鉴定结论认为估价报告不存在技术问题的，应当维持估价报告；鉴定结论认为估价报告存在技术问题的，估价机构应当改正错误并重新出具估价报告。

　　第五十五条 房地产（土地）估价机构不得有下列行为：

　　（一）聘用或者指派未经执业登记的人员以房地产（土地）估价人员的名义或者其他方式从事房地产（土地）估价业务；

　　（二）以其他企业名义或者允许其他企业以本企业名义开展估价业务；

　　（三）违反房地产（土地）估价规范和标准进行估价；

　　（四）出具虚假或者不实的估价报告；

　　（五）进行不正当竞争；

　　（六）虚构事实或者隐瞒真相，对委托人或者其他相关当事人进行误导、欺诈；

　　（七）法律、法规、规章禁止的其他行为。

　　第五十六条 房地产（土地）估价人员不得有下列行为：

　　（一）同时在两个或者两个以上房地产（土地）估价机构中执业；

　　（二）以个人名义承揽房地产（土地）估价业务或者收取服务报酬；

　　（三）以他人名义或者允许他人以自己名义从事房地产（土地）估价业务；

　　（四）违反房地产（土地）估价规范和标准进行估价；

　　（五）签署虚假或者不实的估价报告；

　　（六）索取、收受委托合同以外的报酬或者其他财物，或者利用工作之便，牟取其他不正当利益；

　　（七）虚构事实或者隐瞒真相，对委托人或者其他相关当事人进行误导、欺诈；

　　（八）法律、法规、规章禁止的其他行为。

第五章 房地产行业组织

　　第五十七条 房地产行业组织是依法成立的房地产行业的自律性社会团体，其组织管理制度及会员的权利义务由章程规定。

　　房地产行业组织包括房地产开发、经纪、估价协会。

　　主管部门依法对房地产行业组织进行业务指导。

　　第五十八条 房地产开发企业和房地产经纪、估价机构加入相应的房地产行业组织，成为团体会员。

　　房地产经纪人员、房地产（土地）估价人员加入相应的房地产行业组织，成为个人会员。

　　第五十九条 房地产行业组织行使下列职能：

　　（一）制定并组织实施本行业的行规行约，建立行业自律机制和会员信用记录；

　　（二）对违反行业组织章程或者行规行约、损害行业整体利益的会员，采取相应的行业自律措施；

　　（三）开展行业培训、交流、咨询、展览等活动，推广应用新材料、新技术、新工艺，提升行业素质以及产品和服务质量；

　　（四）发布市场和行业信息，推荐行业产品或者服务，提供技术咨询；

　　（五）宣传房地产法律法规及相关政策；

　　（六）规范行业行为，客观公正地协调会员之间、会员与非会员之间、会员与政府之间，会员与消费者之间的矛盾纠纷，发挥其维护社会公共利益的作用；

　　（七）协助政府部门开展行业调查、决策咨询及产业政策制订等活动，向政府有关部门反映涉及行业利益的事项，提出意见和建议，维护本行业的利益及会员的合法权益；

　　（八）承担主管部门委托的行业管理工作，对行业行为进行检查和评价；

　　（九）法律、法规、规章授权或者政府部门委托以及行业组织章程规定的其他职能。

　　第六十条 房地产行业组织不得有下列行为：

　　（一）通过制定行业规则或者其他方式垄断市场，妨碍公平竞争，损害消费者、非会员单位的合法权益或者社会公共利益；

　　（二）从事营利性经营活动；

　　（三）限制会员开展正当的经营活动或者参与其他社会活动；

　　（四）限制、禁止会员依章程行使权利，要求会员履行章程规定外的义务，侵害会员在本行业组织内的合法权益；

　　（五）法律、法规、规章禁止的其他行为。

第六章 监督检查

　　第六十一条 主管部门建立房地产市场监管和年度检查制度。

　　主管部门在履行监管和检查职责时，有权采取下列措施：

　　（一）进入被检查企业，查阅、摘抄、复制与业务相关的材料；

　　（二）要求被检查企业和人员提供资质证书、资格证书、项目手册以及其他业务相关材料；

　　（三）纠正企业和人员的违法违规行为；

　　（四）法律、法规规定的其他措施。

　　第六十二条 主管部门在监督检查过程中发现房地产开发企业、经纪和估价机构及其从业人员有违反法律、法规及本办法规定行为的，按照以下方式进行处理：

　　（一）约谈行为人，促其规范并自行改正；

　　（二）责令停止违法行为并限期改正；

　　（三）暂停信息系统使用；

　　（四）依法进行行政处罚或者移送有关部门依法处理；

　　（五）提请省以上建设管理部门依法降低、暂扣、吊销行为人资质、资格，或者提请工商部门依法吊销营业执照。

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最高人民法院


最高人民法院印发《关于为维护国家金融安全和经济全面协调可持续发展提供司法保障和法律服务的若干意见》的通知

2008年12月3日最高人民法院文件法发〔2008〕38号公布 自公布之日起施行


各省、自治区、直辖市高级人民法院，解放军军事法院，新疆维吾尔自治区高级人民法院生产建设兵团分院：

　　现将最高人民法院《关于为维护国家金融安全和经济全面协调可持续发展提供司法保障和法律服务的若干意见》印发给你们，请认真贯彻执行。

　　2008年12月3日


附：最高人民法院关于为维护国家金融安全和经济全面协调可持续发展提供司法保障和法律服务的若干意见

金融是现代经济的核心，在国家实行宏观经济调控，促进国民经济发展和维护社会稳定方面具有重要的作用。2007年8月美国“次贷危机”所引发的国际金融市场动荡和世界经济衰退，正日益对我国金融市场和经济增长产生较大的影响。为此，国务院强力推出了一系列扩大内需的措施，将积极的财政政策与适度宽松的货币政策相结合，通过扩大内需来抵消出口的减弱，通过大规模的公共投资来振兴日趋放缓的经济。这一系列举措不仅是我国维护金融稳定和经济全面协调可持续发展的迫切需要，也是我国为遏制世界经济衰退所采取的重要战略措施。同时，我国改革开放三十年来的经济运行也出现了很多需要高度重视的新情况、新问题。国际、国内宏观经济环境变化所引发的矛盾和纠纷在司法领域已经出现明显反映。人民法院的各项审判工作与国民经济发展、社会稳定大局密切相关，在当前国际、国内宏观经济环境变化、社会矛盾增多的情况下，为维护国家金融安全和经济平稳较快发展提供司法保障和法律服务，是当前和今后一个时期人民法院贯彻党的十七届三中全会精神，学习实践科学发展观，坚持“三个至上”指导思想的重要任务。各级人民法院必须进一步增强政治责任感，增强对宏观经济形势变化在司法领域引发的各种新情况和新问题的敏感性，服从和服务于国家对防范金融风险、维护金融安全和保持国民经济稳定的大局，认真履行宪法和法律赋予的职责，充分发挥人民法院审判职能作用，牢牢把握应对宏观经济环境带来的新情况、新问题的主动权，为维护国家金融安全和促进经济全面协调可持续发展提供有力的司法保障和优质的法律服务。

一、依法保障金融债权，努力维护国家金融安全

　　金融是国家经济的命脉，国有银行是金融的重心。各级人民法院必须充分认识当前国际金融局势的复杂性以及国内经济发展面临的困难，自觉服从于国家经济发展的大局，担负起保护金融债权、维护国家金融安全的职责，支持金融监管机构有效行使管理职能，保障国家经济宏观调控目标的顺利实施。

　　要最大限度保障国有金融债权。为了减少和处置国有商业银行不良资产，确保国有商业银行的竞争实力和兑付能力，中央和国务院实施金融不良债权剥离和处置战略。　自1999年下半年迄今，中、农、工、建四家国有银行共剥离金融不良资产总额超过两万亿元，最近中国农业银行为加快改制，又剥离8000多亿金融不良资产。全国各级人民法院要继续按照《关于审理涉及金融资产管理公司收购、管理、处置国有银行不良贷款形成的案件适用法律若干问题的规定》等司法解释和司法政策的规定和精神审理相关案件，为国家金融债权清收提供司法保障。同时，各级人民法院要在法律和司法解释范围内，在合同效力、诉讼时效等重要方面，最大限度地保护国有金融债权。

　　要努力防止国有资产流失。在处理金融不良债权转让纠纷案件时，要注意防止国有资产流失。数以万亿的国有金融债权的剥离与处置，绝不仅是银行、金融资产管理公司与受让人之间简单的债权转让关系，而是巨额国有资产的流动与利益再分配问题。这种流动能否在公开公平公正的程序下进行，事关全体国民和国家的利益，事关我国金融体制改革乃至国有资产管理体制改革目标能否顺利实现。各级人民法院在相关案件审理过程中，要合理分配举证责任并对相关证据进行审查。审查的重点应当围绕诸如转让标的、转让程序、受让人资格等国家相关主管部门对金融不良债权转让所制定的各种限制性和禁止性规定，防止追偿诉讼成为少数违法者牟取暴利的工具，保障国有资产安全。

　　要依法制裁逃废银行债务行为。在审理金融纠纷案件中，要严格审查确定借贷双方的责任，坚决依法制止那些企图通过诉讼逃债、消债等规避法律的行为。对弄虚作假、乘机逃废债务的，要追究当事人和责任人相应的法律责任，维护信贷秩序。对于一些企业破产案件中所存在“假破产、真逃债”现象，各级人民法院要采取积极有效的措施，坚决抵制地方保护主义干扰，依法加大对“逃废债”行为的制裁，努力杜绝假借破产名义逃废、悬空债务的现象。

二、制裁金融违法违规行为，大力整顿规范金融秩序

　　维护良好金融运行秩序和环境，促进金融协调发展，是振兴经济和维护金融安全的重要方面。各级人民法院要配合金融监管部门，严厉打击和制裁各种扰乱金融秩序的违法、违规行为，为规范金融秩序，防范金融风险，维护社会稳定提供强有力的法律保障。

　　要严厉打击金融犯罪活动。各级人民法院要充分发挥刑事审判职能，严厉打击金融领域的犯罪行为。要依法及时审结破坏金融市场经济秩序的犯罪案件，努力挽回国家经济损失。要根据国务院《关于行政执法机关移送涉嫌犯罪案件的规定》精神，调整和充实审判力量，与有关部门密切配合，贯彻依法从严惩处的方针，促进整顿和规范市场经济秩序工作的深入进行。

　　要依法制裁金融违规行为。要防止一些民间机构和企业，通过高利率变相吸收公众存款、非法集资等扰乱国家正常金融秩序行为。对以不特定多数人为集资对象、以高利为诱饵，非法吸收公众存款的刑事犯罪行为，要依法予以打击。在审理和执行借款、民间借贷案件过程中，发现存在非法集资嫌疑和犯罪线索的，要积极与相关职能部门沟通，及时移送案件或者犯罪线索；要运用多种手段加强集资款的清收追讨，依法及时保护债权人合法权益。要做好处理突发事件的预案，防范少数不法人员煽动、组织群体性事件而引发新的社会矛盾。

　　要保障证券市场的稳定运行。证券市场的稳定运行和健康发展，直接关系到金融秩序和社会的稳定。当前，一些证券机构、上市公司、投资机构操纵股价、内幕交易、虚假陈述等违法行为时有发生，各级人民法院要从保护证券市场投资人合法权益，维护证券市场的公开公平公正的交易秩序出发，积极探索，妥善地处理好此类案件。要妥善审理公司股票债券交易纠纷、国债交易纠纷、企业债券发行纠纷、证券代销和包销协议纠纷、证券回购合同纠纷、上市公司收购纠纷等，保障证券交易的安全进行。

　　要加强与金融监管部门的协调配合，注意防范系统性风险。各级人民法院在公司案件审理过程中，发现上市公司、中介机构存在不实披露或不合理估价等情形的，应当及时向金融监管部门通报相关情况，提高上市公司和会计等中介机构信息披露的透明度，增加会计机构对复杂金融产品信息的披露，强化中介机构对有价证券的合理估价。在审理民间借贷、涉及资金链断裂企业债务纠纷案件时，对涉嫌非法吸收存款等违法行为，或者发现有引发系统性风险可能的，要及时向公安、检察、金融监管、工商等部门通报情况，统筹协调相关案件的处理和风险防范。

三、依法保障企业发展，全力维护社会和谐稳定

　　各级人民法院要进一步深刻认识保障企业发展，促进国企改革、维护企业稳定的重要意义。只有企业搞活，市场才能搞活；只有企业发展，经济才能发展；只有企业稳定，社会才能进一步稳定。要及时依法公正审理关系企业改革、发展和稳定的各类案件。积极探索为企业改革和发展服务的新途径，引导企业依法管理，增强企业的法律意识和自我保护意识，为企业改革和发展创造良好的法治环境。

　　要依法审理好企业债务纠纷案件。当前，在审理企业债务纠纷案件中，要特别注意企业因资金链断裂而引发的纠纷，在工作方法上要体现原则性和灵活性的统一。对因资金短缺但仍处于正常经营状态、有发展前景的负债企业，要慎用财产保全措施，对债权人要多做耐心细致的调解工作，通过设置担保等灵活多样的方法促成债权人给予债务企业合理的宽限期，帮助债务人度过暂时的财务危机。对多个债权人在不同法院同时申请执行同一债务企业的案件，上级人民法院要加强协调，统一执行工作措施，并同时注意做好执行和解工作，尽可能维持有发展前景的困难企业、劳动密集型中小企业的生存，避免因执行工作简单化而激化社会矛盾，防止因对被执行企业可供执行财产的分配问题产生新的矛盾和冲突。

　　要依法审理好公司清算案件。要按照公司法及其司法解释的规定，积极稳妥受理公司清算案件，平等维护债权人和股东合法权益，强化投资者的清算义务，依法追究怠于履行清算义务侵害债权人利益的投资者的民事责任，保障市场主体退出过程规范有序，促进市场法治环境的不断优化。

　　要依法受理、审理好企业破产案件。要充分发挥企业破产法公平保护各方利益主体，实现资源优化配置的作用。对于已经符合企业破产法规定的破产原因的企业，要根据当事人的申请依法及时启动强制清算程序和企业破产程序。对于有挽救希望的企业，鼓励运用破产重整、和解制度，尽可能维持有发展前景企业的生存，避免因企业倒闭破产带来大量职工下岗、银行债权落空、影响社会稳定等社会连锁反应。对于因产业结构转变且经营前景暗淡而必须破产的企业，要在保障公开、公正、合法的基础上，提高审判效率，降低破产成本。对拖欠职工工资、社会保险等问题较多、历史包袱沉重、挽救无望的企业，要根据新破产法的规定，优先保护职工债权。要支持管理人对破产企业债权的清收，追回破产企业转移、隐匿的资产，努力提高债权清偿率。

四、依法规范经济秩序，促进经济全面协调可持续发展

　　依法规范经济秩序的根本目的在于完善社会主义市场经济体制，促进国民经济全面协调可持续发展。各级人民法院要通过切实有效地开展好各类案件的审判工作，保障经济体制改革，维护和健全市场经济秩序。

　　要强化各种诉讼救济措施。要积极回应对司法工作的新要求新期待，及时受理宏观经济环境变化引发的各类纠纷，最大限度发挥诉讼程序机制对各类社会矛盾的化解能力，全力维护社会稳定。对于有转移财产、逃避债务意图的企业，要加大诉讼保全力度。对债权人提出的诉前或诉中保全措施的申请，要在最短时间内完成审查程序，尽快实施冻结、查封、扣押措施，有效控制被诉企业财产，防止债务企业涉诉后转移有效资产等严重侵害债权人和职工利益的行为。对于可能逃匿的债务企业的股东和高管人员，要根据当事人的申请，依法及时采取边控等措施进行有效控制，防止因债务人逃匿而影响案件的审理和对债务企业财产的有效控制。

　　要保护国有资产不受侵犯。要严厉打击哄抢、盗窃、破坏或者故意毁坏国有企业生产资料、设备的犯罪，特别要打击针对国有企业的盗窃犯罪，保护国有企业资产。要依法严惩贪污、贿赂等职务犯罪，侵占、挪用、诈骗国有企业资金财物的犯罪，充分运用财产刑等刑罚手段，最大限度地为国家挽回经济损失，保护国有资产不受侵犯，维护正常的公私财物所有权关系。

　　要依法保护非公有制经济发展。个体、私营等非公有制经济是促进社会生产力发展的重要力量。我国物权法明确规定国家坚持和完善公有制为主体、多种所有制经济共同发展的基本经济制度，保障公有制经济的巩固和发展，鼓励、支持和引导非公有制经济的发展，保护国家的、集体的、私人的合法权益。各级人民法院要根据物权法等法律规定和精神，通过司法手段积极促进非公有制经济同国有经济的合资合作，推动非公有制经济进入法律法规未禁入的基础设施、公用事业及其他行业和领域，保护非公有制企业在投融资、税收、土地使用和对外贸易等方面，与其他企业享受同等待遇，确保非公有制经济健康发展，促进社会进步。

　　要依法维护国外投资者合法权益。在我国改革开放程度不断加大的前提下，人民法院面临的各类涉外案件审判任务也将随之增多。各级人民法院要认真研究涉外案件中的专业问题、商业惯例、海运规则以及外国法律和国际公约的适用等问题。要平等保护中外当事人的合法权益，维护我国政府和企业的国际信誉和对外开放形象，促进对外开放的深入进行。同时，也要建立应对内资企业和外商投资企业非法撤资逃债应急审理机制，做好人员控制、财产和证据保全、稳定职工和债权人等工作预案，依法追究投资者出资瑕疵责任和清算责任，维护债权人合法权益。

　　要依法保障房地产市场健康发展。房地产市场的发展不仅关系到我国城市化、工业化的进程，而且关系到金融安全和群众安居乐业等国计民生问题。各级人民法院要注意审查按揭贷款合同的真实性，依法制裁开发商以虚假按揭贷款合同套取银行资金等违法行为；依法优先保护建筑市场劳动者权益，制裁恶意拖欠劳务工资现象；制裁开发商恶意拖欠工程款等违约行为，保障房地产市场的健康发展。

五、促进政府依法行政，确保法律政策统一实施

　　维护金融安全和促进经济全面协调可持续发展，要求政府进一步转变经济管理职能，各级人民法院要通过开展卓有成效的行政审判工作，加强对行政执法活动的监督，推进依法行政。

　　要依法遏制地方保护、地区封锁和部门行业垄断。地方保护、地区封锁和部门行业垄断，严重阻碍全国统一公平竞争的社会主义大市场的形成，是造成市场经济秩序混乱的一个重要原因。各级人民法院应当充分发挥行政、民事审判作用，坚决遏制地方保护、地区封锁和部门行业垄断，对于涉及整治地方保护、地区封锁和部门行业垄断中发生的行政案件，要依法支持行政机关的整治行为；对于公平竞争权受到地方保护、地区封锁和部门行业垄断侵害的公民、法人和其他组织提起的行政、民事诉讼，应当依法保护其公平竞争权。

　　要加大征地、拆迁等行政案件的审理力度。在国家推行四万亿拉动内需的激励经济振兴措施、加强基础设施建设的过程中，不可避免地要进行农村土地征收和城市房屋拆迁。各级人民法院要认真做好征地、拆迁行政诉讼案件的审理工作，既要支持政府合理的征地、拆迁行政行为，保障社会公共设施的改造与完善，又要防止借征地、拆迁之机，损害群众及企业合法权益的情形发生，防止因案件审理不当而形成大规模的群体性事件，影响社会稳定。

　　要依法促使行政机关履行法定职责。行政机关不履行法定职责，该审批的不予审批，该制止的不予制止，该处罚的不予处罚，是有法不依、执法不严和违法不究的重要表现。各级人民法院应当积极受理和依法审判各类行政不作为案件，依法促使被诉行政机关履行法定职责。对公民、法人或者其它组织诉行政机关不履行保护公平竞争法律职责，以及要求主管行政机关对制假售假者依法追究法律责任，因主管行政机关不作为而提起的行政诉讼，应依法及时审理，公正审判；给公民、法人或者其他组织造成损失的，应当依法判决行政机关予以赔偿。

六、加强知识产权保护，落实国家知识产权战略

　　提高自主创新能力、建设创新型国家是促进国民经济又好又快发展的首要任务，人民法院在实施国家知识产权战略进程中责任重大。各级人民法院要按照《国家知识产权战略纲要》提出的“发挥司法保护知识产权的主导作用”的要求，切实依法加大对知识产权侵权行为的惩处力度，有效遏制侵权行为，维护公平竞争的市场秩序和公众合法权益。

　　要充分认识科教兴国的重大战略意义。依靠科技进步和创新，形成一批具有自主知识产权的关键技术和名牌产品，是保障国民经济全面协调可持续发展的重要保证。人民法院要进一步充分认识科教兴国的重大战略意义，尊重知识、尊重人才，加大对知识产权的司法保护力度。随着我国全面推进工业结构优化升级，各类新技术的引进与运用必将大大加快，各类企业尤其是大中型国有企业将更多地承担技术方案的产业化和实施者的角色，这有利于解决大量劳动力的就业问题，能够促进区域经济的发展，创造巨额的社会财富。因此，人民法院要进一步加强对技术方案形成阶段及技术方案产业化阶段的司法保护，切实依法保护企业的知识产权，促进社会财富的增长。

　　要依法保护科技创新活动。随着信息技术、生物技术等高新技术的发展，与高新技术发展和应用相关的案件以及新类型案件不断出现，我国知识产权审判涉及的范围已包括技术合同、商业秘密、商标、专利、著作权、计算机软件、计算机网络、数据库、域名、不正当竞争、垄断、植物新品种和其他科技成果权等各个领域。各级人民法院要严格认真按照《国家知识产权战略纲要》要求，充分发挥司法保护知识产权的主导作用，依照法律、法规和司法解释的规定，在案件管辖、诉前申请采取临时措施的审查、中止诉讼的程序、知识产权权利范围的确定和侵权认定方面，建立和完善知识产权审判制度和司法原则。要依法保护科技人员和作者等享有的智力成果权，采取责令停止侵权、排除妨害、消除危险和赔偿损失等各种司法救济手段以及民事制裁措施，制止、制裁侵权、假冒、盗版行为。通过对这些纠纷的处理，切实保护知识产权人的合法权益，促进知识与文化的传播，维护社会公众利益，保护科技创新活动，防止滥用知识产权的行为发生。

七、加大案件执行力度，为政府和企业排忧解难

　　各级人民法院必须进一步全面贯彻中发[1999]11号文件，按照党的十六大提出的“切实解决执行难”的要求，深化改革，完善措施，知难而进，努力使法院执行工作在保障金融安全和服务经济全面协调可持续发展中发挥更大的作用。

　　要继续开展未结金融案件的专项集中执行活动。各级人民法院要在最高人民法院的指导和部署下，通过集中时间、集中力量、统一调度、强化力度、以及成立专门的执行组织等多种方式，结合集中清理执行积案活动，有计划地对金融案件进行专项执行，为国家和企业解难，并增强全社会的金融法制观念和风险意识。

　　要探索新的执行方法并加大金融案件执行力度。各级人民法院要努力探索并运用新的执行措施和方法，不断加大金融案件的执行力度，确保金融案件的顺利执行。要继续运用被实践证明行之有效的诸如以资产使用权抵债、资产抵债返租、企业整体承包经营、债权转股权以及托管等方式，大力解决难以执行的金融纠纷案件。同时，要对欠债不还的被执行人予以适度披露，积极配合建立社会信用体系。

　　建立系列案件审判执行统一协调机制。对于众多债权人向同一债务企业集中发动的系列诉讼案件，受理案件的不同地区、不同审级法院之间以及同一法院的不同审判部门之间要加强信息沟通，在上级法院的统一指导下集中协调、集中判决，协调执行，避免各地法院针对同一债务企业的同类案件出现裁判标准不统一，以及针对同一债务企业的多个案件在执行中出现矛盾和冲突的现象，依法平等保护各地债权人的合法权益。

　　要坚决抵制、克服地方和部门保护主义。地方和部门保护主义是造成“执行难”的重要原因，必须坚决抵制和克服。人民法院作为国家审判机关绝不能搞地方和部门保护主义。对与法律相悖，给人民法院执行设置障碍的规定或文件，要及时向党委、人大、政府提出建议，予以撤销或废止。要及时向纪检监察机关提供地方和部门保护主义的典型事例，以便调查处理。

八、认真开展调查研究，及时总结审判经验

　　各级人民法院在为维护国家金融安全和经济全面协调可持续发展提供司法保障和法律服务的过程中，要及时掌握宏观经济环境变化引发的新情况和新问题。

　　要加强审判调研工作，及时总结审判经验。要提高对各类敏感问题发展趋势的预测能力和有效解决疑难复杂问题的能力，密切关注因宏观经济环境变化而在司法领域出现的各种新情况和新问题，深入开展前瞻性调查研究，及时向有关部门提出应对措施和建议。要加强对审判工作中法律适用疑难问题的调查研究，根据客观形势的新变化，从促进经济发展和社会全面进步出发，及时总结审判经验，提出相应的对策。在时机成熟时，制定相应的司法政策和司法解释。

　　要加强司法宣传工作，发挥审判工作的社会导向作用。对近期内审结的涉及扰乱国民经济和社会稳定的有影响的案件，要及时通过召开新闻发布会、发布典型案例、组织专题或系列报道等多种形式进行广泛宣传，教育和引导各类市场主体增强依法经营和风险防范意识，努力营造公平有序的社会主义市场经济秩序。

　　建立涉及社会稳定案件和大要案报告制度。对于众多债权人向同一债务企业集中发动的系列诉讼案件、企业破产清算案件、集团诉讼案件、群体性案件等可能存在影响社会和谐稳定因素的案件，各级人民法院立案、审判、执行及相关业务部门要及时向本院院长、审判委员会报告；特别重大的案件要及时向上级人民法院报告。

　　在国际金融和世界经济形势日趋严峻的情形下，我国的经济体制改革将进入向更加广阔的领域纵深发展的新阶段。人民法院为维护国家金融安全和经济全面协调可持续发展提供司法保障和法律服务的范围之广阔，任务之艰巨，将大大超过以往任何时期。各级人民法院要进一步深入学习党的十七大和十七届三中全会精神，坚持深入学习实践科学发展观，积极践行“三个至上”指导思想，进一步增强政治意识、大局意识、法律意识，充分发挥审判职能作用，公正高效司法，共同为维护我国金融安全，保障我国经济社会全面协调可持续发展，为构建社会主义和谐社会不断做出新的更大的贡献。