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浅析行政诉讼原告主体适度放宽之理论基础/周万春

作者:法律资料网 时间:2024-07-02 23:26:58  浏览:8646   来源:法律资料网
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  摘要:行政诉讼原告资格,是指符合法律规定的条件,能够向人民法院提起行政诉讼的资格。行政诉讼原告资格规定的合理与否对于人民法院正确及时地审理行政案件,保障和监督行政机关依法行政,保护公民、法人和其他组织的合法权益有着重要的价值。行政诉讼原告资格界定的标准及是否应扩大等问题,虽然有许多学者对此问题进行了全面、深入的分析与探讨,并且也提出了许多完善建议,但目前的研究缺乏深层次的理论基础,主要是从主观公权利的救济角度,存在认识上的偏差。本文认为,有必要从客观法维护模式下来探讨行政诉讼原告资格的标准及完善,具有理论和实践上的正当性。

  关键词:行政诉讼;原告资格;客观法秩序


  在我国行政诉讼中,没有对原告资格做出具体而明确的规定。但是,在行政诉讼中,谁有资格向法院起诉,是行政诉讼程序必须首先予以解决的问题。它不仅与公民权利的保护和监督行政主体能否依法行政有着直接的关系,同时也决定着司法机关对行政主体行为的监督范围,决定着受到行政主体侵害的个人或者组织诉权的范围,也关系到行政效率会不会因为行为人滥用诉权而产生的消极影响,关系到整个诉讼过程能否顺利地进行。我国行政法学界对于行政诉讼原告资格的研究众说纷纭、莫衷一是,对于“合法权益”、“法律上利害关系”的论争更有愈演愈烈之势,虽说在某些方面取得了一些共识,行政诉讼法理论界一致认为应当扩大我国行政诉讼原告资格,理论界开始从诉权、诉的利益、成熟原则等新的角度研究了行政诉讼的原告资格,并在各自的角度下取得了共识。但他们为完善原告资格而提出的新理论仍然不能满足实践需要,远远不足以解决实际问题,存在明显的缺陷。因此,应当重新审视现有的一些理论,形成更成熟的理论来准确界定行政诉讼原告资格。

  一、行政诉讼原告资格研究现状

  行政诉讼的原告,是指认为行政主体及其工作人员的具体行政行为侵犯其合法权益,而向人民法院提起诉讼的个人或者组织。[1]

  行政诉讼原告资格,是指符合法律规定的条件,能够向人民法院提起行政诉讼的资格。原告资格是一种程序性权利,享有原告资格的人,只要认为其合法权益受到具体行政行为的侵害即可提起行政诉讼,并不要求真正发生侵害其合法权益的事实。[2]依据《布莱克法律大辞典》的解释,是指某人在司法性争端中所享有的将该争端诉诸司法程序的足够的利益,其中心课题是确定司法争端对起诉人的影响是否充分,从而使起诉人成为本案诉讼的正当原告。[3]

  《行政诉讼法》有关原告资格共有三方面的立法规定:一是《行政诉讼法》第2条关于行政诉权的规定;二是《行政诉讼法》第24条关于原告范围的规定,即确定原告的不同情形;三是《行政诉讼法》第37—41条关于起诉、受理条件的规定。依据《行政诉讼法》的上述规定,人们习惯于以行政相对人作为标准来判定原告资格。由于《行政诉讼法》的立法规定比较原则,难以解决司法实践中原告资格的确定问题,为此,最高人民法院《行政诉讼法司法解释》第12条规定了在审判实践中确立原告资格的新的标准,即“与具体行政行为有法律上利害关系的公民、法人或者其他组织对该行为不服的,可以依法提起行政诉讼”。

  行政诉讼法理论界一致认为应当扩大我国行政诉讼原告资格。在原告资格的利益保护方面,应当扩大理解法律规定中的“合法权益”、“法律上利害关系”等概念,应当涵盖法律消极承认的“法益”[4]或“形成中的权利”,避免把原告资格的利益保护范围局限于法律规定的“权利”。在原告资格可诉行政争议方面也展开了广泛的讨论,除了进一步详细探讨具体行政行为的不同类型及特征外,还建议扩大行政诉讼的受案范围,扩展到抽象行政行为、部分内部行政行为等。[5]各国的行政诉讼法也经历了特别许可到一般许可的历史过程。国外行政诉讼原告资格相对于过去已经有了很大的扩展,已成为域外法研究中的常识。行政诉讼原告资格的研究抛弃了过去过于脱离具体问题的研究方式,进入到了各个具体领域。原告资格研究涉及到的具体领域包括对高校行政行为[6]、内部行政行为[7]、股东的原告资格[8]、抽象行政行为、与环境资源相关的行政行为,甚至有关行政事实行为、公安侦查行为等,研究的领域越来越细化;新近关注的焦点集中在行政合同、行政计划和行政强制执行等领域。对各个领域中的具体问题都取得一定共识,例如,理论界一致认为行政合同应当纳入行政诉讼的受案范围。[9]学者们从不同的角度进行研究,为行政诉讼原告资格的完善拓展了思路、打开了视野,提供了有益的理论借鉴。

  但是,我们也应看到,理论界为完善行政诉讼原告资格提出的方案无法取得共识。有的认为,利益衡量是界定原告资格的“根本方法”,法官在界定原告资格时应当考虑到社会主流价值取向、社会整体的道德情感以及公共政策等因素,也就是与社会需求保持某种程度的一致。[10]有的则认为,应把“合法权益”作为衡量原告资格有无的标准,还有的学者具体提出了发展我国行政诉讼原告资格的具体路径:第一步,人民法院通过典型判例形成若干发展行政诉讼原告资格的规则;第二步,时机成熟时,再通过司法解释确认这些规则;第三步,如果司法解释与法律法规行政解释发生冲突,造成司法权与立法权、行政权相互干扰时,由全国人大及其常委会以制定法的形式加以明确。[11]各家间无法形成完善我国原告资格的共同方案,对于采用“一步到位式”还是“循序渐进式”的完善途径也缺乏共识。

  为完善原告资格而提出的新理论仍然不能满足实践需要。理论界提出的上述观点远远不足以解决实际问题,其缺陷是明显的。理论界对原告资格规定中的相关术语及其相互关系理解也存在分歧,这种分歧根源是背后的理论观点不同。因此,我国原告资格理论研究中存在的问题归结到一点,就是现有的观点和理论不够成熟,理论上难以得到认同、实践上难以满足要求,迫切要求我们引入新的理论观点完善原告资格的理论。

  二、行政诉讼原告资格扩大之理论基础

  (一)我国行政诉讼功能模式

  所谓行政诉讼的功能模式是指设计行政诉讼制度以及行政诉讼活动所要达到的终极目标而呈现的总体风格。行政诉讼的功能是指行政诉讼制度对社会关系可能产生的影响。尽管学者们对行政诉讼功能有不同的理解,但行政诉讼功能具有保护权利以及实现行政客观法律秩序两个要素是基本认同的。由于世界各国的政治状况、历史阶段、文化底蕴、宗教伦理、地缘环境等因素的不同,各国设计的行政诉讼功能模式,在不同的历史时期和不同国家亦有所不同。因此,行政诉讼之功能,从世界范围内行政诉讼发展的历史及理念看,依功能取向的不同,存在主观公权利保护模式及客观法秩序维护模式两种不同的理想类型。

  所谓主观公权利保护模式就是指国家设立行政诉讼制度的核心功能在于保障人民的公权利,而客观法秩序的维护只是在保障人民的公权利的范围内附带功能的理想模式类型。在此模式下,行政诉讼的主要功能是保护公民的合法权益。当公民的合法权益受到来自国家的行政侵害时,国家有义务提供帮助。其理论基础是个人主义和自由主义,其逻辑假设就是个人权利优先,把社会看作是个人为了实现本质上属于个人的目的而建构起来的工具。在个人权利优先及注重司法与行政分立的理念下,司法审查的目的被定位为救济权利的法,而不是监督行政的法。主观公权利保护模式为德国目前的通说。除了大陆法系的德国,英美法系的司法审查制度总体上也是主观公权利保护模式。

  所谓客观法秩序维护模式是指国家确立行政诉讼制度的目的是维持行政客观的公法秩序并确保公法实施的有效性,其功能取向在于协助行政创造或重建行政行为的客观合法性。行政诉讼功能模式是一个国家对行政诉讼价值选择的结果,特定历史时期行政诉讼的价值直接决定并体现于行政诉讼功能中,因而,一个国家的行政诉讼呈现维护客观公法秩序模式是由于这个国家的行政诉讼制度突出监督行政功能的价值选择。客观法秩序维护模式的理论基础是法国社会连带主义法学观点。尽管行政诉讼之客观法秩序维护模式与诉讼的一般规律显得不太协调,但却与产生行政诉讼制度的历史相吻合。从世界范围看,各国行政诉讼制度发展史表明,设立行政诉讼的初衷并不主要是为了保障公民权益,而首先是为了维护客观法律秩序,协调司法权与行政权的关系。

  行政诉讼应当兼顾个人权利的救济与维护客观法秩序的关系,亦即我国行政诉讼功能模式应当是混合模式,即兼顾主观公权利保护和客观法秩序维护功能模式,但是,二者在其中的地位是不一样的,行政诉讼模式总体上是客观法秩序维护功能模式,同时兼顾主观公权利保护模式的特点,具有宪法学以及行政诉讼法学的理论基础。[12]

  (二)客观法秩序维护模式下研究行政诉讼原告资格的正当性

  1、主观公权利保护模式下原告的起诉资格受到限制

  由于主观公权利保护模式下的行政诉讼的核心功能在于保障公民的公权利,因而主观公权利保障模式下的行政诉讼程序构造具有与其功能相适应的特征。该模式在理念上以保护个人权利为重心,属于主观诉讼的范畴。在此理念下,行政诉讼的程序设计和运作机制主要围绕当事人的权利损害与救济展开。在行政诉讼审理过程中,行政行为合法性问题并非审理的核心,只是给予当事人救济的辅助手段。

  在行政诉讼入口上,原告资格需要具备受到行政行为法律上的侵害,至少与行政行为具有利害关系。因此,只有公民的主观公权利受到侵害时,行政诉讼的大门始才开启。否则,法院以诉之不合法性不予受理。因此,主观公权利保护模式下行政诉讼具有原告的起诉资格受到限制的特点。

  2、客观法秩序维护模式下原告提起诉讼的资格限制松懈

  维护客观法秩序模式下的行政诉讼制度的功能主要在于行政创造或重建行政行为客观的合法性。因此,该模式下行政诉讼的主要目的不在于保护当事人的权利,而在于促进行政客观法秩序的实现。此种诉讼目的应当纳入客观诉讼的理念。在该理念下,行政诉讼的要旨不是当事人的权利或利益是否受到侵犯,而是行政行为的适法性。因而,对当事人起诉资格宽松许多,法院的审理侧重围绕行政行为的合法与否进行。尽管维护行政法治,监督行政行为,客观上可以实现保护公民权利之目的,但当事人是否享有法定权利、法定权利与行政行为之间的关联性等问题不是审理的核心。因此,维护客观公法秩序模式下,行政诉讼运作与主观公权利保护模式的出发点是不同的,司法权的运作空间以及行政诉讼程序构造也有差异。

  行政诉讼程序的启动,不以原告主观公权利受到侵害为前提要件,赋予个人请求启动行政诉讼程序的地位,从某种意义上说,其目的是借助个人启动诉讼程序以实现行政诉讼制度维护客观法秩序的功能,原告只是扮演参与行政监督者的角色。由于客观法秩序维护模式属于客观诉讼理念,因此,它可以容许更多的启动行政诉讼程序的方式。例如公益诉讼、团体诉讼、机关诉讼、公民诉讼等诉讼类型在原告资格问题上相对宽松。原告资格最大化的理想状况就是,可以容许由检察机关主动发动司法审查。因此,客观法秩序维护模式下行政诉讼具有原告提起诉讼的资格限制松懈的特点。

  3、客观法秩序维护模式之理论价值:放松行政诉讼原告资格限制

  客观法秩序维护模式下,原告资格问题相对宽松,行政诉讼程序的启动,不以原告个人主观公权利可能受侵害为前提要件,并容许更多的启动行政诉讼程序的方式,甚至可以容许由检察机关主动发动司法审查。从世界范围看,各国行政诉讼制度对原告资格的规定都经历了一个从限制到逐渐放宽的过程,原告资格标准基本上走了一段从“法定权利”到“法律上权利”再到“利害关系人权利”直至“公共利益”标准的历程。1989年我国颁布的《行政诉讼法》对行政诉讼原告资格做了严格的限制。这是与当时历史背景相吻合的。但是,随着社会发展,人民法院审判能力以及公民权利意识不断提高,这种限制束缚了行政诉讼的发展。尽管最高人民法院的司法解释对原告的资格做了扩张性解释,把原告资格拓宽到利害关系人诉讼标准,但与客观法秩序维护模式相匹配的宽松的原告资格尚有差距,仍然有进一步放宽原告资格的必要。例如:近年来,公益诉讼中由于原告不具备主体资格而被驳回起诉的现象就值得我们反思。事实上,尽管这些案件的原告败诉了,但对社会的变革仍然具有积极作用。公益诉讼往往具有保障人权、保护公共利益、扩大公众参与和推动社会变革的意义。所以,我们认为,既然我国行政诉讼定位于客观法秩序维护模式,很有必要放松行政诉讼原告资格限制。
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拉萨市城镇房地产管理条例

西藏自治区人大常委会


拉萨市城镇房地产管理条例

(2006年11月9日拉萨市第八届人民代表大会常务委员会第三十二次会议通过 2007年3月28日西藏自治区第八届人民代表大会常务委员会第三十次会议批准)


第一章 总 则


  第一条 为加强对城镇房地产的管理,维护房地产市场秩序,保障房地产权利人的合法权益,促进房地产业的健康发展,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》等有关法律、法规,结合本市实际,制定本条例。
  第二条 凡在本市、县(区)城镇规划区国有土地范围内取得的房地产开发用地上从事房地产开发、交易和管理活动,均适用本条例。
  第三条 本条例所称房地产开发,是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。
  本条例所称房地产交易,包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。
  第四条 房地产权利人应当遵守法律法规,依法纳税。房地产权利人的合法权益受法律保护,任何单位和个人不得侵犯。
  第五条 市、县(区)人民政府房产行政主管部门和土地行政主管部门,按照规定的职权划分,各司其职,密切配合,管理房地产工作。发展改革、规划、环保、工商、物价等行政管理部门按照法律、法规赋予的职责,协同做好房地产管理工作。
  市房产行政主管部门负责全市的房地产监督管理工作。各县(区)人民政府房产行政主管部门,负责本行政区域内房地产管理工作。
  

第二章 房地产开发


  第六条 房地产开发应当按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则,实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。
  第七条 确定房地产开发项目,应当符合拉萨市批准的土地利用总体规划、年度建设用地计划和城镇规划、房地产开发年度计划的要求;需经发展改革主管部门批准的,还应当报发展改革主管部门批准,并纳入年度固定资产投资计划。
  确定房地产开发项目,应当坚持旧区改建和新区建设相结合的原则,注重开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重以及危旧房屋集中的区域,保护和改善城市生态环境,保护历史文化遗产。
  第八条 设立房地产开发企业,除应当符合有关法律、法规规定的企业设立条件外,还应当具备下列条件:
  (一)有100万元以上的注册资本,并有法定机构的验资证明;
  (二)有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员,2名以上持有资格证书的专职会计人员。
  第九条 设立房地产开发企业,应当向县级以上工商行政管理部门申请登记。工商行政管理部门对符合本条例第八条规定条件的,应当自收到申请之日起30日内予以登记;对不符合条件不予登记的,应当告知并说明理由。
  第十条 房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内,持下列文件到登记机关所在地的房产行政主管部门备案:
  (一)营业执照复印件;
  (二)企业章程;
  (三)验资证明;
  (四)企业法定代表人的有效身份证明;
  (五)专业技术人员的资格证书和聘用合同;
  (六)法律法规规定的其他材料。
  第十一条 房地产开发项目应由开发主管部门通过公开招投标,确定开发企业。有下列情形之一的开发企业,不得参与项目开发的招投标活动:
  (一)已取得的开发项目未按开发项目建设合同约定期限开工和建设的;
  (二)已取得的开发项目未落实动迁安置方案的;
  (三)已取得的开发项目未按动迁安置补偿协议约定期限安置被动迁人的;
  (四)资本金占项目总投资的比例未达到20%的;
  (五)违反本条例其他规定的。
  第十二条 开发企业取得开发项目后,应当依法办理土地使用权审批手续,取得土地使用权。县级以上人民政府土地行政主管部门和房产行政主管部门应当对下列事项提出书面意见,作为土地使用权出让或者划拨的依据和出让合同的内容:
  (一)房地产开发项目的性质、规模和开发期限;
  (二)城市规划设计条件;
  (三)配套基础设施和公共设施的建设要求;
  (四)基础设施建成后的产权界定;
  (五)项目拆迁补偿、安置要求;
  (六)法律法规规定的其他事项。
  第十三条 房地产开发企业应当建立开发项目手册,将房地产开发项目建设过程中的主要事项记录在房地产开发项目手册中。
  第十四条 房地产开发企业应当按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限进行项目开发建设。出让合同约定的动工开发期限满1年未动工开发的,可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费;满2年未动工开发的,可以无偿收回土地使用权。但是,因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工迟延的除外。
  第十五条 开发企业在开发建设过程中,可以转让其开发项目,但应当符合下列条件:
  (一)已按本条例规定取得开发项目;
  (二)投入开发建设的资金已达到工程建设总投资25%以上;
  (三)已办理土地使用权转让手续;
  (四)法律、法规规定的其他条件。
  第十六条 房地产开发建设项目,应当符合建筑工程质量、安全标准、建筑工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同的约定。
  房地产开发企业法人代表应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担终身责任。
  勘察、设计、施工、监理等单位应当依照有关法律、法规的规定或者合同的约定,承担相应的责任。
  第十七条 房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。
  房地产开发项目竣工后,房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内,对涉及公共安全的内容,组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。
  第十八条 住宅小区等群体房地产开发项目竣工,应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收:
  (一)城市规划设计条件的落实情况;
  (二)城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况;
  (三)单项工程的工程质量验收情况;
  (四)拆迁安置方案的落实情况;
  (五)物业管理的落实情况;
  (六)法律、法规规定需要验收的其他事项。
  住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的,可以分期验收。
  第十九条 房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时,应当按照《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《住宅质量保证书》作为商品房购销合同的补充规定。
  第二十条 政府应当大力发展经济适用住房建设,发展改革、建设、土地、财政、税务、物价等行政主管部门在各自职权范围内落实相关优惠政策。以经济适用住房名义取得的划拨土地,不得改变土地用途,变相搞商品房开发。
  第二十一条 政府鼓励和支持廉租住房的开发建设。新建的廉租住房建设用地实行行政划拨的方式供应,在行政审批、行政事业性收费、税收等方面享受政策优惠。
  

第三章 房地产交易


  第一节 房地产转让
  第二十二条 房地产转让,是指房地产权利人通过法定程序,将其房屋所有权连同该房屋占用范围内的国有土地使用权转移给他人的行为。主要包括:
  (一)买卖(含以房地产清偿债务,下同);
  (二)赠与、继承、划拨;
  (三)产权调换;
  (四)以房地产合资合作、作价入股,房地产权属发生转移的;
  (五)因收购、兼并或者合并企业,房地产权属发生转移的;
  (六)房屋拆迁中,房屋所有权人以产权调换形式获得期房权利,房地产权属发生转移的;
  (七)法律、法规规定的其他情形。
  第二十三条 有下列情形之一的房地产,不得转让:
  (一)权属证明与标的物不符的;
  (二)权属证明被注销、吊销或者因其他原因失去效力的;
  (三)属拆迁冻结通知书确定的时效范围内的;
  (四)产权共有房屋,其他共有人不同意转让的;
  (五)已设定抵押,未经抵押权人同意的;
  (六)未按规定缴纳土地使用权出让金和未取得国有土地使用证的;
  (七)按有关法律、行政法规规定,不得转让的。
  第二十四条 同幢房屋分割转让的,各房地产权利人按相应比例占有土地使用权。
  建筑设计为独立成套的房屋不得分割转让。
  配套使用的房屋附属设施、附属设备、共用部位不得单独分割转让。
  第二十五条 房地产转让人应当向受让人如实告知房地产权属、质量安全现状和有关抵押关系、共有关系、租赁关系等情况。
  房地产转让应当签订书面合同。房地产转让合同应当载明当事人的姓名或者名称、住所,房地产的基本情况、成交价格,当事人的权利、义务及违约责任,土地使用权取得的方式、使用性质和剩余使用年限等内容。
  房地产转让人在转让合同签订之日起30日内,应当持相关的房屋所有权正连同该房屋占用范围内的国有土地使用权证和书面合同到房产行政主管部门申办房地产转让登记备案手续。房产行政主管部门应当自受理之日起5个工作日内办结转让登记备案手续或者书面作出不予登记备案的决定并说明理由。
  第二十六条 与转让人具有共有关系的房地产权利人、与转让人具有租赁关系的承租人依次享有房地产转让的优先购买权。房地产转让人应当在房地产转让书面合同签订前30日通知共有权人或者承租人。对涉及共有关系或者承租关系的房地产转让,转让人在申办转让登记备案手续时,应当出具其他共有权人或者承租人同意转让或者放弃优先购买权的书面意见并对其真实情况负责。
  第二十七条 房地产转让当事人在申办转让登记备案手续时,应当如实申报房地产交易价格,并按有关法律法规缴纳税费。
  第二十八条 商品房销售包括商品房现售和商品房预售。
  商品房销售以套内建筑面积作为计价依据。商品房买卖合同及商品房权证应当载明共用部位及设施。
  第二十九条 商品房预售,预售人应当取得房产行政主管部门核发的《商品房预售许可证》,未取得的,不得进行商品房预售。
  取得《商品房预售许可证》,应当具备下列条件,有关文件应当作为《商品房预售许可证》附件向预购人提供:
  (一)持有营业执照和房地产开发资质等级证书;
  (二)持有取得国有土地使用权的有效证明;以出让方式获得土地使用权的,已按照土地管理法律法规的规定,缴纳了全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;
  (三)持有《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《施工许可证》;
  (四)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到建设总投资的35%以上;
  (五)具有完备的商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、商品房分层平面图、装修标准、施工进度和竣工、交付使用时间、预售总面积、交付使用后的物业管理、预售商品房价格、付款方式和商品房预售款专用账户等内容;
  (六)涉及房屋拆迁的,已取得房屋拆迁行政主管部门核发的拆迁许可证书;
  (七)拟预售商品房及其占用范围内的土地使用权未设定抵押权或者设定抵押权而抵押权人书面同意预售;
  (八)法律、法规规定的其他条件。
  进行小区建设的,预售人可以分期向房产行政主管部门申办《商品房预售许可证》。
  第三十条 房产行政主管部门收到申请后,应当依照本条例规定的条件对项目进行核实,自受理申请之日起7个工作日内,核发《商品房预售许可证》,或者书面发出不予核发的通知并说明理由。
  第三十一条 《商品房预售许可证》应当载明预售名称和预售商品房项目的座落位置、栋号、房号、楼层、用途、建筑面积、性质。
  准予预售的商品房总面积不得超过国有土地使用权出让合同约定的商品房面积。
  第三十二条 商品房预售,预售人应当向预购人提供下列资料或者其复印件:
  (一)营业执照;
  (二)土地使用权证明;
  (三)《商品房预售许可证》;
  (四)《商品房预售面积预测报告书》;
  (五)项目及其配套设施的平面示意图;
  (六)商品房的结构、户型、装修标准;
  (七)施工进度和竣工交付使用时间;
  (八)预售商品房价格、付款方式和商品房预售款专用账户。
  第三十三条 房地产开发企业应当自商品房预售合同签定之日起30日内,到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。
  第三十四条 商品房预售时,实行实名制。预售款应当由预售人委托设立预售款专用账户的商业银行代为收取,预购人凭银行缴款凭证向预售人换领发票。
  预售款应当专款专用,由具备合法资质的工程监理机构根据建筑工程承包合同规定的进度计划和工程实际进度,书面通知代收预售款的银行向预售人划款。未经工程监理机构书面通知,代收预售款银行不得直接向预售人划款。
  工程监理机构和代收预售款的银行对预售资金监管不当,给预购人造成损失的,应当与预售人承担连带赔偿责任。
  一个预售项目只能开设一个商品房预售款专用账户;多个预售项目应当分别设立商品房预售款专用账户。
  第三十五条 非因基础设施建设或者公共利益需要,不得对已预售商品房项目的建筑容积率或者户型、结构、环境整体布局作出变更。
  预售人改变已经预售商品房项目的建筑容积率或者改变已预售商品房的户型、结构、环境整体布局的,须经规划、土地、房屋、建设、消防等行政管理部门批准,办理《商品房预售许可证》变更手续。
  经规划、土地、房屋、建设、消防等行政管理部门批准,预售人改变已预售商品房的建筑设计,涉及合同约定的预购人权益的,预售人应当在有关部门批准之日起10日内,书面通知预购人,与预购人协商变更或者解除商品房买卖合同,并在变更或者解除合同之日起15日内,向房产行政主管部门办理变更或者注销手续。
  预售人未经规划、土地、房屋、建设、消防等行政管理部门批准,擅自提高建筑容积率或者改变商品房买卖合同约定的商品房户型、结构、装修标准、环境整体布局,损害预购人权益的,由预售人承担相应的违约和赔偿责任。
  第三十六条 房地产开发商在发布预售公告后,对开发项目进行转让的,必须获得有关部门的批准,并应自批准转让之日起15日内书面告知预购人。
  预购人在被告知之日起30日内,有权解除商品房买卖合同,收回已付购房款及其利息,预售人应当在解除合同之日起15日内到原合同登记备案部门办理注销手续。
  预购人愿意继续履行商品房买卖合同或者到期未提出异议的,原预售人的权利义务全部转移给项目受让人,预购人和项目受让人应当向房产行政主管部门办理商品房预售变更登记。转让在建商品房项目的预售人,应当自签订项目转让合同之日起,停止预售商品房并公示项目转让情况;受让人应换领《商品房预售许可证》未换领的,不得预售商品房。对尚未完成拆迁补偿安置的,原拆迁补偿安置合同中有关权利、义务随之转移给受让人,项目转让应当书面通知被拆迁人。
  第三十七条 在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前,房产行政主管部门不得为其办理转让等手续;房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的,房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。
  第三十八条 预售人应当在预售商品房项目交付使用后15日内到房产行政主管部门交回该项目的《商品房预售许可证》进行注销。
  预售人应当自预售商品房验收交付之日起60日内,为预购人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;属现售商品房的,房地产开发企业应当自销售合同签订之日起30日内,为商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。
  第三十九条 房地产开发企业为商品房预购人或者购买人办理房屋所有权登记手续时,应当向房产行政主管部门提供有专业资质的房产测绘机构出具的《商品房建筑面积测量报告书》。
  对具备登记条件的,房产行政主管部门和土地行政主管部门应当自受理申请之日起15个工作日内,核发房屋所有权证书和土地使用权证书;对不符合登记条件的,作出书面决定并说明理由。
  因预售人的原因,致使预购人无法办理房地产权属登记超过6个月的,双方有约定的按约定处理;未约定的,预购人可以退房,并要求预售人承担赔偿责任。
  第二节 房地产抵押
  第四十条 房地产抵押,抵押双方应当签订书面抵押合同,并自抵押合同签订之日起30日内向房屋所在地房产行政主管部门、土地行政主管部门申请办理抵押登记手续。未经登记备案的抵押合同,不能对抗第三人。
  房产行政主管部门应当对抵押合同涉及的房地产权属的真实性、合法性及是否可以设定抵押关系进行审查,并自受理之日起5个工作日内办理登记手续,或者书面作出不予登记的决定并说明理由。
  房地产抵押合同自登记之日起生效,抵押合同登记的内容与抵押合同约定内容不一致的,以登记确认的内容为准。
  第四十一条 共有人以其共有房地产设定抵押,必须经其他共有人书面同意;未经其他共有人书面同意设定的抵押权无效。
  第四十二条 抵押已出租的房地产的,抵押权实现后,租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。
  出租已抵押的房地产的,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力。
  第四十三条 贷款购买房地产并以拟购房地产作为抵押物的,购买者、金融机构、开发商应当共同签订房地产抵押贷款合同。
  第四十四条 尚未到期的抵押房地产因城市建设需要被拆迁的,抵押人应当及时通知抵押权人,债务人可以提前清偿债务或者由抵押人提供其他担保。
  债务人无法提前清偿债务或者抵押人不能提供其他担保的,拆迁安置取得的房地产为抵押财产。
  第四十五条 已设定抵押的房地产,抵押人如需对房屋翻建、扩建或者改变用途时,应当取得抵押权人的书面同意,对抵押合同的内容作相应变更,并到原登记部门办理抵押合同变更登记手续。
  第四十六条 抵押期间,抵押人转让已办理抵押登记的房地产的,应当书面通知抵押权人并书面告知受让人抵押的情况;抵押人未书面通知抵押权人或者未书面告知受让人的,转让行为无效,由此给受让人造成的损失,由抵押人承担。
  转让房地产的价款低于其担保债务的,抵押权人可以要求抵押人提供与原担保相当的抵押物;抵押人不提供的,不得转让抵押房地产。
  第四十七条 下列房地产不得设定抵押:
  (一)法律、法规规定的不得转让的房地产;
  (二)作为文物保护的建筑和有重要纪念意义的其他建筑物;
  (三)学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体用于公益目的的房地产,已用于非公益目的的房地产为自身债务设定抵押的除外;
  (四)已出售或者预售给他人但尚未办理权属登记的现房;
  (五)权属不明或者有争议的;
  (六)依法公告列入拆迁范围的房地产;
  (七)法律、法规禁止抵押的其他情形。
  第三节 房地产租赁
  第四十八条 房地产租赁,是指出租人基于房屋所有权将其房地产出租给承租人使用,由承租人支付租金的行为。
  房屋所有权人、使用权人以联营、承包、入股等名义让渡房地产使用权的,视为房地产租赁。
  第四十九条 有下列情形之一的房地产不得租赁:
  (一)未依法取得房地产权属证明文件的;
  (二)已被鉴定为危险房屋的;
  (三)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;
  (四)权属有争议的;
  (五)违法建筑;
  (六)法律、法规规定的其他情形。
  第五十条 房地产租赁双方应当依法签订书面合同,租赁合同应当载明房屋用途、租赁期限、租赁价格、修缮和保护责任、变更和解除合同的条件、能否转租及违约责任等主要条款,明确双方权利义务,自合同签订之日起30日内持有关证明向所在地房产行政主管部门登记备案。
  房产行政主管部门自受理申请之日起10个工作日内办理租赁合同登记备案手续,颁发《房屋租赁证》。
  第五十一条 租赁期内,承租人与他人互换房地产使用权或者转租房地产的,应当征得原出租人书面同意,重新签订租赁合同,并到原租赁合同登记备案部门办理合同变更登记备案手续。
  第四节 房地产中介服务
  第五十二条 设立房地产中介服务机构,须持房产行政主管部门提出的资质审查意见,到工商行政管理部门办理登记注册。房产行政主管部门应当在10个工作日内提出书面审查意见。
  第五十三条 房地产中介服务机构应当自领取营业执照之日起30日内持营业执照副本到建设行政主管部门申请核发相应的资质等级证书。
  第五十四条 房地产中介服务从业人员,应当依照有关规定,取得相应的从业资格证书,并申请注册后,方可在资格证书许可范围内从事中介服务活动。房地产中介服务从业人员,只能受聘于一个房地产中介服务机构;未受聘于房地产中介服务机构的,不得从事房地产中介服务活动。
  第五十五条 房地产中介服务机构承办业务时,应当与委托人签定书面合同,明确规定双方的责任,也可以按照有关规定办理相应的保险。
  

第四章 房地产权属登记管理


  第五十六条 房屋权属实行登记发证制度。
  (一)房屋权利申请人应当到房产行政主管部门申请房屋权属登记,领取房屋权属证书。
  房屋权属证书包括《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》。
  (二)房屋权属登记发证实行属地管理原则。市房产行政主管部门负责本市市区国有土地使用权范围内的房屋权属登记发证工作,各县房产行政主管部门负责本行政规划区国有土地使用权范围内的房屋权属登记发证工作。
  (三)新建房屋,申请人应当在房屋竣工后的3个月内向房产行政主管部门申请房屋所有权初始登记,并应当提交用地有效证明或者土地使用权证、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《施工许可证》、房屋竣工验收资料以及其他有关的有效证明。
  (四)因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的,当事人应当自事实发生之日起30日内向房产行政主管部门申请转移登记。
  第五十七条 房地产权属登记管理部门应当建立健全房地产权属文件材料的收集、整理、归档制度。
  房地产权属档案管理机构对归档的房地产权属文件材料应当及时进行登记整理、分类编目、划分密级、编制检索工具。房地产权属档案管理机构应当充分利用现有的房地产权属档案,及时为房地产权属登记、房地产交易、房地产纠纷仲裁、物业管理、房屋拆迁、住房制度改革、城市规划、城市建设等各项工作提供服务。
  

第五章 法律责任


  第五十八条 违反本条例规定,未取得营业执照擅自从事房地产开发业务的,由工商行政管理部门责令停止房地产开发业务活动,没收违法所得,可以并处违法所得5倍以下的罚款。
  第五十九条 违反本条例规定,超越资质等级从事房地产开发经营的,由房产行政主管部门责令限期改正,处以5万元以上10万元以下的罚款。
  第六十条 企业在商品住宅销售中不按照规定发放《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的,由建设行政主管部门予以警告、责令限期改正,并处以1万元以上2万元以下的罚款。
  第六十一条 对于房地产开发企业将未经验收的房地产开发项目交付使用的,由县级以上人民政府房地产主管部门责令限期补办验收手续;逾期不补办验收手续的,由县级以上人民政府房地产主管部门组织有关部门和单位进行验收,并处10万元以上30万元以下的罚款。
  经验收不合格的,由县级以上人民政府房地产主管部门责令限期返修,并处交付使用的房屋总造价2%以下的罚款。
  第六十二条 违反本条例规定,擅自预售商品房的,由房产行政主管部门责令停止违法行为,没收非法所得,可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。
  第六十三条 房地产开发企业未按规定将测绘成果或者需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房产行政主管部门的,予以警告,责令限期改正,并可处以2万元以上3万元以下罚款。
  第六十四条 房地产开发企业销售商品房中未按照规定的销售条件现销商品房的,予以警告,责令限期改正,并可处以1万元以上3万元以下的罚款。
  第六十五条 伪造、涂改《房屋租赁证》的,除注销其证书外,并可处以5000元以上1万元以下罚款;不按期申报、领取《房屋租赁证》的,责令限期补办手续,并可处以5000元以下罚款。
  第六十六条 违反本条例规定,未取得营业执照擅自从事房地产中介服务业务的,由工商行政管理部门责令停止房地产中介服务业务活动,没收违法所得,可以并处2万元以下罚款。
  第六十七条 以虚报、瞒报房屋权属情况等非法手段获得房屋权属证书的,由登记机关注销其房屋权属证书,没收其非法所得,并可对当事人处以5000元以上1万元以下的罚款。
  第六十八条 房产行政主管部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,由其所在单位或者上级主管机关给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
  第六十九条 对妨碍、阻挠房地产管理人员执行公务、扰乱房地产交易秩序的,由公安机关根据《中华人民共和国治安管理处罚法》处罚;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。
  

第六章 附 则


  第七十条 本条例自2007年5月1日起施行。
  第七十一条 市人民政府可以根据本条例制定实施细则。


荆州市医疗废物管理办法

湖北省荆州市人民政府


荆州市医疗废物管理办法 

荆州市人民政府令第70号


  荆州市人民政府令第70号《荆州市医疗废物管理办法》已经2009年4月21日市人民政府常务会议审议通过,现予公布,自2009年6月1日起施行。



                                  市 长:王祥喜

二○○九年五月二十日



                     荆州市医疗废物管理办法 第一章总则


  第一条 为规范本市医疗废物集中处置活动,防止疾病传播,保障人体健康,保护环境,依据《中华人民共和国固体废物环境污染防治法》、《医疗废物管理条例》、《医疗卫生机构医疗废物管理办法》等法律法规,结合本市实际,制定本办法。
  第二条 本办法适用于本市行政区域内医疗废物收集、运送、贮存、处置活动及监督管理工作。
  第三条 本办法所称医疗废物,是指医疗卫生机构在医疗、预防、保健以及其他相关活动中产生的具有直接或间接感染性、毒性及其他危害性废物,包括列入国家医疗废物分类目录以及国家规定应按照医疗废物管理和处置的各类废物。
  第四条 医疗废物实行集中无害化处置。医疗废物集中处置实行许可证制度,取得经营许可证的医疗废物集中处置单位在许可期间负责全市医疗废物的统一运送、贮存、处置工作。
  各县(市)医疗卫生机构所产生的医疗废物,按照本办法规定由市医疗废物集中处置单位集中处置。
  第五条 市环境保护行政主管部门(以下简称市环保部门)负责对本市医疗废物实施统一监督管理;市卫生行政主管部门(以下简称市卫生部门)对医疗废物的疾病防治工作实施监督管理;市其他有关部门在各自职责范围内协助做好与医疗废物有关的监督管理。
  各县(市)环保部门、卫生部门依照法定职责负责本辖区医疗废物集中处置的监督管理工作。
    

                  第二章医疗卫生机构对医疗废物的管理
  第六条 医疗卫生机构应当及时收集本单位产生的医疗废物,按照类别分置于防渗漏、防锐器穿透的专用包装物或者密闭的容器内。
 医疗废物专用包装物、容器,应当有明显的警示标识和警示说明,应当符合《医疗废物专用包装容器标准和警示标识规定》的要求。
 第七条 医疗卫生机构应当建立医疗废物的暂时贮存设施、设备,不得露天存放;医疗废物暂时贮存时间不得超过两天。
  医疗废物的暂时贮存设施、设备,应当远离医疗区、食品加工区、人员活动区以及生活垃圾存放场所,并设置明显的警示标识,采取防渗漏、防蚊蝇、防鼠、防蟑螂、防盗窃以及防止儿童接触的安全措施。
 医疗废物的暂时贮存设施、设备应当定期消毒和清洁。
  第八条 医疗卫生机构应当使用防渗漏、防遗撒的专用运送工具,按照本单位确定的内部医疗废物运送时间、路线,将医疗废物收集、运送至暂时贮存地点,运送工具使用后应当在医疗卫生机构内部指定的地点消毒和清洁。
 第九条 医疗卫生机构应当将医疗废物中病原体的培养基、标本和菌种、毒种保存液等高危险废物,在移交医疗废物集中处置单位处置前就地消毒。
 第十条 医疗卫生机构产生的污水、传染病人或疑似传染病人的排泄物,应当按照国家规定严格消毒,达到国家规定的排放标准后,方可排入污水处理系统。
 第十一条 不具备集中处置医疗废物条件的农村地区,医疗卫生机构对其产生的医疗废物应当按照《医疗废物管理条例》的规定自行就地进行消毒、毁形、焚烧、填埋处置。


                    第三章医疗废物的集中处置
  第十二条 从事医疗废物集中处置活动的单位,应当向县级以上人民政府环保部门申请领取经营许可证;未取得经营许可证的单位,不得从事医疗废物集中处置活动。
  第十三条 医疗废物集中处置单位应具备下列条件:
  (一)具有符合环境保护和卫生要求的医疗废物贮存、处置设施、设备;
(二)具有经过培训的技术人员以及相应的技术工人;
(三)具有负责医疗废物处置效果检测、评价工作的机构和人员;
   (四)具有保证医疗废物安全处置的规章制度。
 第十四条 医疗废物集中处置单位的处置场地应远离居民区、水源保护区和交通干道,与工厂、企业及其他单位的工作场所有适当安全防护距离,并符合环保部门的有关规定。
  第十五条 医疗废物集中处置单位运送医疗废物,应遵守国家有关危险废物运送管理规定,使用有明显医疗废物警示标识、符合环境保护和卫生要求的专用车辆。
 运送医疗废物的专用车辆使用后,应在单位内部及时消毒和清洁。运送医疗废物的专用车辆不得运送其他物品。
 第十六条 医疗废物集中处置单位在运送医疗废物过程中应当确保安全,不得丢弃、遗撒医疗废物。
  第十七条 医疗废物集中处置单位应按环保部门和卫生部门规定,委托有资质的评估机构,定期对医疗废物集中处置设施的环境污染防治和卫生学效果进行检测、评价。检测、评价结果存入医疗废物集中处置档案。
                  

                      第四章医疗废物管理的相关规定
  第十八条 医疗废物集中处置单位应将经处理的无害固体废物,移交城市生活垃圾收集填埋机构填埋,并与城市生活垃圾收集填埋机构签订填埋服务协议,明确双方权利、义务、责任和填埋费用支付方式,并约定违约责任。同时将协议副本报市环保、建设、物价部门备案。
  各医疗卫生机构应于每年一月向市环保、卫生、物价部门报送上一年度医疗废物处置情况的报告并附编制床位数、实际占用总床日数、门急诊人次数等相关资料。
  第十九条 医疗卫生机构应当与医疗废物集中处置单位签订医疗废物集中处置服务协议,明确双方权利、义务、责任和处置费用支付方式、期限,并约定违约责任。同时将协议副本报市环保、卫生、物价部门备案。
 第二十条 医疗废物集中处置单位和医疗卫生机构,应建立、健全医疗废物管理责任制,其法定代表人为第一责任人,切实履行职责,防止因医疗废物导致传染病传播和环境污染事故。
  第二十一条 医疗废物集中处置单位和医疗卫生机构,应当制定医疗废物安全处置规章制度和意外事故应急处置方案,设置监控部门和专(兼)职人员,负责检查、督促、落实本单位医疗废物的管理工作,防止违反本办法的行为发生。
 第二十二条 医疗废物集中处置单位和医疗卫生机构,应当对本单位从事医疗废物收集、运送、贮存、处置等工作的人员和管理人员,进行相关法律和专业技术、安全防护以及紧急处理等知识的培训。同时要配备必要的防护用品,定期进行健康检查,必要时,对有关人员进行免疫接种。
  第二十三条 医疗废物集中处置单位和医疗卫生机构,应当按照《中华人民共和国固体废物环境污染防治法》的规定,执行危险废物转移联单管理制度。医疗废物在交接时应当进行登记,登记内容包括医疗废物的来源、种类、数量、交接时间、处置方法、最终去向以及经办人签名等项目。登记资料至少保存3年。
 第二十四条 医疗废物集中处置单位和医疗卫生机构,应当采取有效措施,防止医疗废物流失、泄漏、扩散。
 第二十五条 禁止任何单位和个人转让、买卖医疗废物。
  禁止在运送过程中丢弃医疗废物,禁止在非贮存地点倾倒、堆放医疗废物或者将医疗废物混入其他废品、废物和生活垃圾。
 第二十六条 医疗废物集中处置单位按照国家有关规定向产生医疗废物的医疗卫生机构收取医疗废物处置费用。具体收费标准按物价部门制定的标准执行。医疗卫生机构按规定支付的医疗废物处置费用,可计入医疗成本。


                        第五章监督管理
 第二十七条 环保、卫生部门,应当对医疗卫生机构和医疗废物集中处置单位从事医疗废物收集、运送、贮存、处置中的环境污染防治和疾病防治工作进行定期监督检查或不定期的抽查,发现医疗卫生机构和医疗废物集中处置单位存在隐患时,应按照各自职责,责令立即消除隐患。
  第二十八条违反本办法规定的,由卫生、环保部门和其他有关部门,按照各自的职责,依据相关法律、法规、规章规定予以处罚。


                        第六章附则
  第二十九条 计划生育技术服务、医疗科研、教学、尸体检查和其他相关活动中产生的具有直接或间接感染性、毒性或者其他危害性废物的管理,依照本办法执行。
 第三十条 市环保部门会同卫生等有关部门依据法律、法规、规章及本办法制定实施细则。本办法具体应用中的问题由市环保部门负责解释。本办法有效期为5年,自2009年6月1日起施行。



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