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解读最新司法解释：谨防土地转让“一土二卖”

张晓达


最近，最高人民法院继“征求意见稿”之后正式发布了《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称“解释”），“解释”从司法审判的角度对土地出让、转让以及房地产合作开发中各种合同纠纷的认定以及处理方式做出了明确规定，从“解释”的详细内容来看，根据笔者的经验，解决的都是目前土地交易、房地产合作开发现实中最常见、最典型的纠纷，每一部分条文都具有很强的针对性，非常有价值，值得引起广大房地产业相关人士足够的重视。
相对于房产交易，尤其是商品房的买卖交易，目前对于前期的土地交易，尤其是土地二级市场的买卖交易，缺乏完善的法律制度规范以及相应的行政管理制度，极易出现各种纠纷，此次“解释”的第10条就专门对土地转让中出现“一土二卖”的纠纷时如何处理做出了明确的规定，虽然内容只有短短的一条，但对于土地买家防范购买风险、成功获取所购土地却是至关重要的。

一.“一土二卖”谁能最终获得土地权利

所谓“一土二卖”是指，在土地二级市场中，卖家出于利益考虑或者恶意欺诈预付土地款等原因，将其拥有的土地使用权先后转让给两个或者多个买家，并都与之签订了相应的《国有土地使用权转让合同》。一旦出现前述情况，必将出现纠纷，因为，除非违反有关土地转让方面的禁止性规定（例如：未开发完成总投资的25%以上），否则上述的多份转让合同都是有效的，理论上，每个买家都有权要求办理土地使用权的变更登记手续，以获得所购土地的使用权，但肯定的是，最终只能有一个买家真正获得土地使用权，其他买家都将遭受损失。

在此，我们可以先将“一土二卖”与商品房交易中的“一房二卖”问题进行比较，之后，不难得出这样的结论：目前的土地交易制度中缺乏“买卖合同登记制度”。在商品房交易中，无论是期房买卖的《预售合同》还是现房的《买卖合同》，都有合同登记制度，其意义在于：进行了登记的合同具备优先性，该合同的买方最终有权办理所买卖房屋的过户登记，从而能够预防和解决“一房二卖”的问题；另一方面，买家在签订合同之前也可以到相关的登记机构进行查询，以防止卖家恶意签订合同，骗取预付款的可能。
那么，在土地转让合同缺乏登记制度的情况下，如何确定多份转让合同的优先性？“解释”给出了明确的答案：

1.已经办理土地使用权变更登记手续的，理所当然已获得了土地的使用权；
2.若多份转让合同均未办理土地使用权变更登记手续，则已先行合法占有投资开发土地的买方有权优先请求卖方履行土地使用权变更登记等合同义务的，从而最终获得土地的使用权；
3.若多份转让合同的买方均未办理土地使用权变更登记手续，又未合法占有投资开发土地，则先行支付土地转让款的买方有权优先请求卖方履行交付土地和办理土地使用权变更登记等合同义务的，从而最终获得土地的使用权；
4.若多份转让合同均未履行，依法成立在先的合同买方有权优先请求卖方履行，从而最终获得土地的使用权。而合同成立的时间一般来说就是合同双方在合同上签字盖章的时间。
对上述规定进行一个总结，实际上确定多份土地转让合同优先性的规则是：先变更登记、再占有、再付款、再合同成立。

二.违约责任并不能吓倒恶意违约者

正是由于缺乏“买卖合同登记制度”，买方在签订合同时确实很难了解卖方是否已经将土地转让给了其他人，也不能完全避免卖家恶意违约将土地再卖给其他人。所谓恶意违约，是指卖家将土地转让了一个买家A之后，若有其他的买家B愿意出更高的价钱购买土地，而高出的价格又超过卖家违反前一个交易合同需要承担的赔偿责任时，卖家故意违约不向A而是向B交付土地、办理相关的土地是使用权变更手续。

因此，在签订土地转让合同时，买家应当注意以下几点：

一是，做适当的事前调查，包括所要购买的土地是否已经办理了使用权变更登记；到现场考察一下，土地是否已经交由其他人占有开发等等；

二是，尽量根据上述优先性规则，尽快办理土地使用权变更手续或者让卖家交付土地，谨防卖家恶意违约；

三是，尽量明确约定较大数额的违约金，一方面能够增加卖家恶意违约的难度，另一方面，一旦无法获得土地，仍然能够基于转让合同要求卖家赔偿损失。在此，有一点值得注意：最高人民法院曾就商品房买卖出台过一个《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，其中第8条对于开发商“一房二卖”的行为加重了其赔偿责任，增加了“不超过已付房款一倍”的惩罚性赔偿责任。相比之下，此次“解释”对于卖家“一土二卖”的赔偿责任仅仅只规定适用《合同法》的相关规定。

三.注意视为“土地转让合同”的特殊情形
在此次“解释”中，有一种特殊的情况被认定为土地转让：根据《解释》第24条的规定，在房地产合作开发中，若在相应的合同开发合同中约定，提供土地使用权的一方不承担经营风险，只收取固定利益，则此合同将被认定实际上是一个土地转让合同。此时，合作双方的权利义务应当依据土地转让的有关法律法规予以确认，自然也包括了“一土二卖”规则的适用。



北京市科学技术委员会 北京市民


北京市科学技术委员会、北京市民政局、北京市财政局、北京市地方税务局关于印发《关于贯彻〈科技类民办非企业单位登记审查与管理暂行办法〉的实施办法》的通知
北京市科学技术委员会 北京市民

通知

各区县科委、民政局、财政局、地方税务局，市地方税务局各直属分局、市属各有关
单位：
为贯彻国务院《民办非企业单位登记管理暂行条例》和科学技术部、民政部下发的《科技类民办非企业单位登记审查与管理暂行办法》，规范本市科技类民办非企业单位的登记审查和管理工作，北京市科学技术委员会、北京市民政局、北京市财政局、北京市地方税务局联合制定《关于
贯彻〈科技类民办非企业单位登记审查与管理暂行办法〉的实施办法》。现将《实施办法》和科学技术部、民政部《科技类民办非企业单位登记审查与管理暂行办法》印发给你们，请一并遵照执行。
附件：
1、科学技术部、民政部关于印发《科技类民办非企业单位登记审查与管理暂行办法》的通知（略）
2、设立科技类民办非企业单位申请表

关于贯彻《科技类民办非企业单位登记审查与管理暂行办法》的实施办法
第一条 为规范本市科技类民办非企业单位的登记管理工作，根据国务院《民办非企业单位登记管理暂行条例》和科学技术部、民政部《科技类民办非企业单位登记审查与管理暂行办法》，结合本市具体情况，制定本办法。
第二条 本办法所称的科技类民办非企业单位，是指企事业单位、社会团体，其它社会力量以及公民个人主要利用非国有资产举办（非国有资产所占的比例不低于总资产的三分之二），不以营利为目的，专门从事科学研究与技术开发，成果转化，科技咨询与服务，科技成果评估及科学
技术传播和普及等业务的社会组织。
科技类民办非企业单位按照非营利机构管理。
第三条 北京市科学技术委员会（以下简称市科委）是本市科技类民办非企业单位业务主管单位，负责指导、管理本市行政辖区内科技类民办非企业单位的登记审查工作。
区县科学技术委员会（以下简称区县科委）负责对本辖区同级登记管理机关登记的科技类民办非企业单位设立审查和管理工作。
市民政局及区、县民政局是科技类民办非企业单位的登记管理机关，负责同级科委审查同意的科技类民办非企业单位的登记管理。
第四条 申请设立登记科技类民办非企业单位按以下程序办理。
（一）开办资金为100万元以上的（含100万元）举办者应当向市科委提出申请，经审查批准后，到市民政局办理登记。
（二）开办资金为100万元以下的，举办者应当向其住所在地区、县科委提出申请，经审查批准后，到区、县民政局办理登记。
区、县科委批准设立的科技类民办非企业单位应当报市科委备案。
第五条 市科委及区、县科委应当自接到举办者设立申请之日起15个工作日内作出审查同意或不同意的决定。
登记管理机关应当自收到成立登记申请的全部有效文件之日起60日内作出准予登记或者不予登记的决定。
第六条 申请设立科技类民办非企业单位应当具备下列条件：
（一）符合国家规定的科技类民办非企业单位从事的业务范围；
（二）有规范的名称，必要的组织机构；
（三）实行独立核算、自负盈亏；建立相应的财务管理制度并配有专职会计人员；
（四）有与其业务活动相适应的从业人员；
（五）有与其业务活动相适应的合法财产；
（六）有必要的场所；
（七）具备国家规定的其它条件。
第七条 科技类民办非企业单位经民政部门核准登记后，取得民办非企业单位法人或者合伙、个体等民事主体资格。科技类民办非企业单位凭登记证书申请刻制印章，开立银行帐户，申办组织机构代码和财政登记、税务登记及其它有关手续。
第八条 办法实施前，经有关部门批准成立的科技类民办非企业单位，但未经登记管理机关核发具有民事主体资格登记证书的，应于2000年12月底前按本办法第四条所规定的程序申请复查登记。
第九条 办法实施前，已经办理了事业单位登记，符合民办非企业单位条件的，由编制部门移交民政部门，并于2000年12月底前，按本办法第四条所规定的程序，申请科技类民办非企业单位复查登记。
第十条 科技类民办非企业单位的财务会计制度参照《事业单位财务规则》执行。
第十一条 科技类民办非企业单位开展业务活动，需要收取费用时，按现行行政事业性收费审批管理有关规定履行审批手续。申请收费项目和收费标准应经市财政部门会同物价部门审批，经批准后到市财政部门申领统一印制或监制的行政事业性收费票据。
第十二条 科技类民办非企业单位，享受以下税收优惠：
（一）技术转让，技术开发和与之相关的技术咨询、技术服务等技术交易，经北京技术市场管理办公室合同登记处进行技术交易合同登记后，报经主管税务机关批准，可免征营业税。
（二）新开办的科技类民办非企业单位，经主管税务机关批准，自开办之日起两年内免征企业所得税。
（三）科技类民办非企业单位进行技术转让，以及在技术转让过程中发生与技术转让有关的技术咨询、技术服务、技术培训所得，年净收入在30万元以下的，暂免征收企业所得税；超过30万元部分，依法缴纳企业所得税。
第十三条 科技类民办非企业单位下列收入属于非应税收入：
（一）取得的财政补助收入和财政拨款的专项经费收入；
（二）取得同级财政部门核拨的行政事业性收费、政府性基金、资金；
（三）经财政部门核准纳入预算管理或财政专户管理的行政事业收费；
（四）经批准取得社会各界的捐赠收入；
（五）从主管部门和上级单位取得的用于事业发展的专项补助收入；
（六）从其所属独立核算经营单位的税后利润中取得的收入。
第十四条 按照财政部、国家税务总局财税字〔1999〕273号文件的有关规定，社会力量资助非关联的科技类民办非企业单位的，经主管税务机关审定，可以全额在当年度应纳税所得额中扣除。
第十五条 科技类民办非企业单位转化职务科技成果，应当依法对研究开发该项科技成果的职务科技成果完成人和为成果转化做出重要贡献的其它人员给予奖励。其中，以技术转让方式将职务科技成果提供给他人实施的，应当从技术转让所取得的净收入中提取不低于20％的比例用于
一次性奖励；自行实施转化或与他人合作实施转化的，单位应当在项目实施后，连续3年至5年内，从实施该科技成果转化年净收入中提取不低于5％的比例用于奖励，或参照此比例给予一次性奖励，其中在研究开发和成果转化中做出主要贡献的人员，所得的奖励份额应不低于奖励总额的
50％。具体奖励比例和方式由单位自行确定。
第十六条 科技类民办非企业单位申请本市科技计划项目，享有与科研机构、高等学校、企业平等的待遇。
第十七条 本办法由市科委、市民政局、市财政局、市地方税务局负责解释。
第十八条 本办法自发布之日起施行。

附件2：

设立科技类民办非企业单位申请表
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|拟设立机构名称| |
|－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－|
|拟设立机构性质（法人、合伙、个体）| |
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|拟设立机构地址| |邮政编码| |
|－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－|－－－－|－－－|
|拟表负|姓 名| |性 别| |政治面貌| |
|任人责|－－－－|－－－－－－－－|－－－|－－－－－－－－－－－－|
|法或人|文化程度| |身份证| |
|定单情|－－－－|－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－|
|代位况|毕业院校| |
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| 业 | |
| 务 | |
| 范 | |
| 围 | |
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| 从 | 学 历| | | | | |
| | | 合计 | 博士 | 硕士 | 本科 | 其它 |
| 业 |分 类 | | | | | |
| |－－－－|－－－－|－－－－|－－－－|－－－－|－－－－－|
| 人 |合 计| | | | | |
| |－－－－|－－－－|－－－－|－－－－|－－－－|－－－－－|
| 员 |专业人员| | | | | |
| |－－－－|－－－－|－－－－|－－－－|－－－－|－－－－－|
| 情 |管理人员| | | | | |
| |－－－－|－－－－|－－－－|－－－－|－－－－|－－－－－|
| 况 |辅助人员| | | | | |
|－－－|－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－|

| |序 号| 名 称 |数量|金 额|
|主 器|－－－|－－－－－－－－－－－－－－－－－－－|－－|－－－|
| | 1 | | | |
|要 设|－－－|－－－－－－－－－－－－－－－－－－－|－－|－－－|
| | 2 | | | |
|科 备|－－－|－－－－－－－－－－－－－－－－－－－|－－|－－－|
| | 3 | | | |
|研 情|－－－|－－－－－－－－－－－－－－－－－－－|－－|－－－|
| | 4 | | | |
|仪 况|－－－|－－－－－－－－－－－－－－－－－－－|－－|－－－|
| | 5 | | | |
|－－－|－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－|
| 科 | |
| 技 | |
| 部 | （盖章处） |
| 门 | |
| 审 | |
| 查 | |
| 意 | |
| 见 | |
|－－－|－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－|
|备 注| |
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北京市科学技术委员会印制



2000年10月10日