西藏自治区人民代表大会常务委员会关于废止《西藏自治区集体矿山企业和个体采矿管理办法》的决定

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北京市财政局


北京市财政局关于印发北京市财政周转金会计核算办法的通知
北京市财政局



市局有关处室：
为了进一步贯彻财政部《地方财政周转金会计制度（试行）》，市资金分局结合本实际情况，制定了《北京市财政周转金会计核算办法》，已经市局会计处审定和领导批准，现印发给你们，请遵照执行。
办法中有关单据、报表，由资金分局统一印制，将尽快发给你们。

附：北京市财政周转金会计核算办法

办法
为了加强财政周转金的管理，进一步规范北京市财政周转金的会计核算，根据《中华人民共和国会计法》和《地方财政周转金会计制度》的有关规定，并结合本市的实际情况，特制定本办法。

第一章 会计科目
第一条 财政周转金会计科目设置如下：
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｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
｜序 号｜编 号｜ 会 计 科 目 ｜序 号｜编 号｜ 会 计 科 目 ｜
｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
｜－－－｜－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－｜－－－｜－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－｜
｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
｜ ｜ ｜ 一、资产类 ｜ ｜ ｜ 三、净资产 ｜
｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
｜－－－｜－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－｜－－－｜－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－｜
｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
｜ 1 ｜103｜ 银行存款 ｜ 8｜322｜ 财政周转基金 ｜
｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
｜－－－｜－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－｜－－－｜－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－｜
｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
｜ 2 ｜131｜ 财政周转金放款 ｜ 9｜333｜ 待处理基金 ｜
｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
｜－－－｜－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－｜－－－｜－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－｜
｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
｜ 3 ｜132｜ 借给下级财政周转金 ｜ 10｜337｜ 占用费及利息结余 ｜
｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
｜－－－｜－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－｜－－－｜－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－｜
｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
｜ 4 ｜133｜ 待处理周转金 ｜ ｜ ｜ 四、收入类 ｜
｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
｜－－－｜－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－｜－－－｜－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－｜
｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
｜ 5 ｜134｜ 暂付款 ｜ 11｜431｜ 资金占用费收入 ｜
｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜

｜－－－｜－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－｜－－－｜－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－｜
｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
｜ ｜ ｜ ｜ 12｜432｜ 利息收入 ｜
｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
｜－－－｜－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－｜－－－｜－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－｜
｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ 五、支出类 ｜
｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
｜－－－｜－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－｜－－－｜－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－｜
｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
｜ ｜ ｜ 二、负债类 ｜ 13｜531｜ 资金占用费支出 ｜
｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
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｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
｜ 6 ｜232｜ 借入上级财政周转金 ｜ 14｜532｜ 手续费支出 ｜
｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
｜－－－｜－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－｜－－－｜－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－｜
｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
｜ 7 ｜234｜ 暂存款 ｜ 15｜533｜ 业务费支出 ｜
｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
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第二条 会计科目使用说明
（一）“财政周转金放款”，本科目应按放款方式、管理部门和放款项目设置“财政周转金放款明细帐”进行明细核算。一级明细科目可按放款方式，即“委托放款”和“自办放款”设置；二级明细科目可按周转金管理部门设置；三级明细科目可按具体放款项目设置。
（二）“借给下级财政周转金”，本科目应按放款方式、管理部门和区县财政名称设置“借给下级财政周转金明细帐”进行明细核算。一级明细科目可按放款方式，即“委托放款”和“自办放款”设置；二级明细科目可按管理周转金的职能部门设置；三级明细科目可按下级财政名称设
置。
（三）“暂存款”，本科目应按管理部门、资金性质、单位名称设置“暂存款明细帐”进行明细核算。一级明细科目可按管理周转金的职能部门设置；二级明细科目可按“不规范资金来源”、“代管基金”和“其他暂存”设置；三级明细科目按单位名称设置。
（四）本办法中未作详细说明的内容，应按照财政部《地方财政周转金会计制度》中有关科目说明使用。

第二章 会计凭证
第三条 会计凭证的分类
会计凭证是记录经济业务，明确经济责任的书面证明，是登记帐簿的依据。会计凭证按其用途和填制程序，分为原始凭证和记帐凭证两大类。
（一）原始凭证是在经济业务发生时，根据经济业务的内容直接取得或填制的凭证。财政周转基金业务中使用的原始凭证有：财政周转基金拨款通知单、财政周转金收款通知单、财政周转金增加通知单、财政周转金核销通知单、利息通知单、财政周转金占用费及利息结余转增基金通知
单、预算拨款单、支票存根、银行结算凭证、财政及税务部门统一印制的各种发票和收据等。
（二）记帐凭证是由会计人员根据审核后的原始凭证，按经济业务内容和应用的会计科目填制，据以登记帐簿的凭证。记帐凭证一般按其记录的经济业务及货币资金的收付，分为收款凭证、付款凭证和转帐凭证三种。
第四条 会计凭证的填制
（一）原始凭证是组织会计核算的原始资料和重要依据，应具备以下内容：原始凭证的名称；填制凭证的日期和编号；经济业务内容；填制凭证单位及有关人员签章；经办人的签章；接收凭证单位的名称等。
（二）对各种原始凭证的要求
1．从外单位取得的凭证和对外开具的凭证必须盖有“发票”专用章或财务印章；自制原始凭证必须有收款人、经办人员和部门负责人签名或盖章。
2．各种收付款项的原始凭证应由出纳人员签名或盖章，并加盖银行收付讫或转讫章。
3．发票必须有税务部门监制印章，收据必须有财政部门监制印章。
4．从外单位取得的原始凭证如有遗失，应当取得原开出单位盖有公章的证明，并注明原来凭证的号码、金额和内容等。由经办单位领导人批准后，才能代作原始凭证。如确实无法取得证明的，由当事人写出详细情况，由经办单位领导人批准后，代作原始凭证。
（三）记帐凭证应具备以下基本内容：凭证的名称、编号和填制日期；经济业务内容的简要说明（摘要）；会计科目的名称及借贷金额；所附原始凭证的张数；填制、审核、记帐和主管会计等有关人员的签章等。
（四）记帐凭证的编制要求：
1．记帐凭证日期应以财会部门受理会计事项日期为准，年、月、日应写全。凭证编号可按月顺序自然编号。
2．采用收、付、转帐凭证分类编号的形式或采用单一记帐凭证统一编号的形式，无论采用哪种形式一经确定，在一个会计年度内不允许任意更改。如果一项经济业务涉及一借多贷或一贷多借，一张凭证不够时，可用分数编写，但合计数只写在最后一张上，另两张合计数处用／划掉。

此种编号只限于转帐凭证。
3．填制记帐凭证摘要应简明扼要，说明问题。
4．填制会计科目分录的顺序为：先填写借方科目，后填写贷方科目。
5．填制记帐凭证，会计科目应按规定填写，科目之间不得留空格，遇到相同会计科目的，要逐个填写科目全称，不得用点点代替；使用会计科目章的，要与横格底线平行盖正。如有空行，应从金额栏最后一行数字的右上角至最底一行的左下角划斜线注销。
6．记帐凭证所填金额要和原始凭证一致。
7．除结帐与更正差错的记帐凭证可以不附原始凭证，其他记帐凭证必须附有原始凭证。
8．对一张原始凭证涉及几张记帐凭证，可把原始凭证附在一张主要的记帐凭证后面，在其他记帐凭证上注明附有原始凭证的记帐凭证的编号。
9．记帐凭证在填制时，如果发生错误，应重新填制，不得在原始凭证上做任何更改。
10．已经登记入帐的记帐凭证，发生填写错误时，可采用“红字更正法”和“补充登记法”进行更改。
（五）填制会计凭证必须要素齐全、内容真实、金额正确、字迹清楚、手续完备合法、不得任意挖补、刮擦、涂改，以免造成差错。
（六）财政周转金日常业务记帐凭证的编制举例
1．办理财政周转金借款归还本金及占用费业务时，以财务部门开具的财政部门统一印制的各种收据、周转金管理部门开具的收款通知单、银行进帐单等作为原始凭证，编制收款凭证。
2．办理财政周转金收款业务时，以财政部门统一印制的各种收据、银行进帐单、预算批准文件、周转金管理部门开具的财政周转基金增加通知单等作为原始凭证，编制收款凭证。
3．办理借入上级财政周转金收款业务时，以银行进帐单、财政部借款合同复印件、收款通知单等作为原始凭证，编制收款凭证。
4．办理财政周转金借款拨款业务时，以预算拨款凭证或支票存根及财政、税务部门统一印制的收据和发票、周转金管理部门开具的拨款通知单等作为原始凭证，编制付款凭证。
5．办理借入上级财政周转金还款业务时，以预算拨款凭证、财政部还款通知、周转金管理部门开具的拨款通知单等作为原始凭证，编制付款凭证。
6．办理财政周转金借款呆帐核销时，以有关批准文件复印件等作为原始凭证，编制转帐凭证。
7．办理支付各业务部门存款利息时，以利息通知单作为原始凭证，编制转帐凭证。
8．办理财政周转金年终转帐业务时，以占用费及利息结余转增基金通知单作为原始凭证，编制转帐凭证。
第五条 会计凭证的审核
会计凭证的审核是对会计凭证的真实性、正确性、合法性和完整性的确认。
（一）原始凭证，要审核其所记录经济业务的内容是否符合相关制度的规定，是否符合审批权限和手续；是否符合费用开支标准规定；内容是否完整；数字是否正确；手续是否齐全；大小写是否相符等。
（二）记帐凭证，要审核其是否附有原始凭证；所附原始凭证的经济内容与记帐凭证是否相符；两者合计金额是否相等；记帐凭证中所列科目和金额填写是否准确、完整；有关人员签章是否齐全等。

第三章 会计帐簿
第六条 会计帐簿是以会计凭证为依据，全面地、连续地、科学地记录和反映各项经济业务的簿籍。财政周转金会计核算设置总分类帐、明细分类帐、日记帐进行基本业务核算，也可设置辅助帐表进行辅助核算。
第七条 总分类帐按一级会计科目来设置，采用“三栏式”订本帐，按记帐凭证汇总表逐笔登记。
第八条 明细分类帐按明细科目来设置，采用“三栏式”活页帐，财政周转金管理专设机构只登记到各周转金管理职能部门一级，下一级明细帐由各周转金管理职能部门自行登记。
第九条 银行日记帐按开户行分别设置，采用“三栏式”订本帐，根据银行结算凭证逐笔登记。
第十条 辅助帐簿，是指对某些日记帐和分类帐未能记载或记载不全的会计事项进行补充登记的帐簿，它可以对某些经济业务的内容提供必要的参考资料，可根据具体情况和实际需要设置。如抵押物在变现之前，可按品种设置辅助帐；为反映各周转金管理部门的资金结存情况，可按部
门设置银行存款辅助帐。
第十一条 登记帐簿的规则
（一）登记帐簿时，应按记帐凭证日期、编号、经济业务内容摘要、金额等逐项记入帐内。做到登记准确、及时、书写清楚。
（二）登记完毕后，要在记帐凭证上签名或盖章，并注明已登记的符号“√”，表示已经记帐。
（三）总帐应根据记帐凭证汇总表登记；日期、凭证号都根据记帐凭证汇总表填写，摘要除上年结转及承前页外，应填写凭证汇总的起止号。
明细帐应根据记帐凭证登记；日期填写月日，如同一月份有多笔业务，除第一、二笔外，以下各笔可用“¨”代替，但换页的第一、二笔必须填写。凭证号栏与摘要栏按记帐凭证号及摘要填写。
银行存款日记帐应根据支票存根或其他银行结算凭证逐笔登记，“种类”项按银行结算种类填写；“号数”只填写支票的后四位数。
（四）各种帐簿按页次顺序连续登记，不得隔页跳行，如果发生隔页跳行，应将空行空页的金额栏由右上角向左下角划红线注销，同时在摘要注明“此行空白”或“此页空白”字样，并由记帐人员压线盖章。
（五）登记帐簿用蓝黑色墨水书写，不得使用圆珠笔，但下列情况可用红色墨水：
1．按红字冲帐的记帐凭证，冲销错误记录；
2．在多栏式帐页中，登记减少数；
3．划更正线、结帐线和注销线；
4．会计制度中规定用红字登记的其他记录。
（六）结出帐户余额后，应在“借或贷”栏内写明“借”或“贷”字样，没有余额的帐户，应在“借或贷”栏内写“平”字，并在金额栏内元位上用“0”表示。
（七）帐簿中帐页下端最后横线以下，一律空置不填。
（八）每一帐页登记完毕结转下页时，应在下页第一行摘要栏注明“承前页”字样；所有帐户一律不做“过次页”；办理“承前页”时，日记帐承本日发生额连续累计数及金额，损益类帐户承本月发生额连续累计数及金额；如帐簿最后一行为日结、月结、季结、年结的，办理承前页时
应承借、贷、余日结、月结。季结、年结数。
第十二条 结帐的规则
银行日记帐按日结帐，其他帐按月、季、年结帐。
（一）结帐前，必须将本期内发生的各项经济业务全部登记入帐，属于本期调整的帐项也要按规定全部结转有关帐簿。
（二）结帐时，应首先结出每年帐户的期末余额，余额写在最后一笔经济业务的余额栏内。
（三）所有帐户，不论总帐还是明细帐作日结、月结、季结、年结时，要加计本日、本月、本季、本年的借、贷方发生额。
（四）在记齐当期发生的会计事项，结出余额的下一行摘要栏注明“本日合计”、“本月合计”字样，借贷金额栏结出当日、当月发生额合计数。在数字下端划单红线。需要结出累计发生额的，应在摘要栏内注名“累计”字样，并在数字下端划单红线。十二月末，应在摘要栏内注明“
本年累计”字样，结出全年累计发生额，并在数字下端划双红线。上述单红线或双红线都应从借方金额栏左端划至余额栏右端。
（五）编制会计报表前，必须把总帐和明细帐登记齐全，试算平衡，不准先出报表，后补记帐簿和办理结帐。
（六）年度终了，有余额的帐户不需填记帐凭证或科目结转表，可在年结双红线下一行摘要栏内注明“结转下年”字样（金额不再抄写），以下空格从右上角至左下角线斜线注销。如果次年度会计科目名称有变化，还应在摘要栏中注明“结转下年×××新帐户”。
（七）结转新帐时，如有余额，可直接将余额转到新帐户的第一行余额栏内，日期填写1月1日，同时在摘要栏注明“上年结转”字样。
第十三条 对帐的规则
（一）帐证相符
月终，发现帐帐不符，就对帐簿记录和会计凭证进行核对。
1．看总帐与记帐凭证凭证汇总表是否相符；
2．看记帐凭证汇总表与记帐凭证是否相符；
3．看明细帐与记帐凭证所涉及的支票号码及其他结算票据种类等是否相符。
（二）帐帐相符
1．看总帐资产、支出类科目各帐户与负债、净资产、收入类科目各帐户的余额合计数是否相符；
2．看总帐各帐户与所辖明细帐户的各项目之和是否相符；
3．看会计部门的总帐、明细帐与有关周转金管理部门的帐、卡之间是否相符。
（三）帐实核对
1．银行存款日记帐的帐面余额与开户银行对帐单核对。每收到一张银行对帐单，经管人应在三日内核对完毕，每月编制一次银行存款余额调节表，会计主管人员每月至少检查一次。
2．各种债权、债务类明细帐的帐面余额与债权、债务人核对清理，清理结果，要及时以书面形式向单位领导人汇报，采取措施，积极催办。
（四）对帐符号
对帐完毕，相符者应在数字后划“√”号；不相符者，要及时更正、调整。

第四章 会计报告
第十四条 会计报告是反映财务状况的书面文件，包括各种报表和文字说明。财政周转金会计的会计报表有：资产负债表、占用费及利息收支结余表、财政周转基金变动情况表、财政周转金投放回收情况表。
第十五条 资产负债表反映单位会计期末全部资产、支出、负债收入和净资产情况，按月、季、年编报。本表“年初数”栏内各项数字，根据上期末资产负债表“期末数”栏内所列数字填列；如果本资资产负债表规定的各个项目的名称和内容同上期不一致，应对上期末资产负债表各项
目的名称和内容按照本期的规定进行调整，填入本表“年初数”栏内；本表“期末数”直接按总帐科目的余额填列。
第十六条 占用费及利息收支结余表反映单位在会计年度内各期收支结余及业务费支出情况，按月、季、年编报。本表“本期数”各项目根据明细帐各科目本期发生额填列；“累计数”按各项目明细帐期末余额填列。
第十七条 财政周转基金变动情况表反映单位年度内财政周转基金的增减变动情况，按年编报。本表“年初数”各栏数字根据上年财政周转基金变动情况表“年末数”栏内所列数字填列。本期发生额“增加”和“减少”栏内各项根据明细帐有关科目的“贷方”和“借方”实际发生额分
析填列。
第十八条 财政周转金投放、回收情况表反映本期内财政周转金的投放、回收情况，按季、年编报。本表“年初数”各项数字根据上年财政周转金投放、回收情况表“年末数”栏内所列数字填列；本期发生额“借出”和“收回”栏内各项根据“财政周转金放款”和“借给下级财政周转
金”明细帐的“借方”或“贷方”发生额分析填列。
第十九条 各种会计报表之间、各项目之间、凡有衔接关系的数字，应相互一致。
（一）资产负债表的平衡关系：
资产＋支出＝负债＋净资产＋收入

（二）财政周转基金变动情况表的平衡关系：
年初数＋本期增加数－本期减少数＝年末数

（三）占用费及利息收支结余表的平衡关系：
收入－支出＝结余

（四）财政周转金投放回收情况表的平衡关系：
期初数＋本期借出数－本期回收数＝期末数

（五）占用费及利息收支结余表“累计数”栏的数字应与资产负债表中的各项收入和支出栏的数字相符（不包括12月）。
（六）财政周转基金变动情况表“年初数”和“年末数”栏，应分别与资产负债表中财政周转基金“年初数”和“期末数”栏数字相符。
第二十条 应按规定期限向上级财政周转金管理机构和同级财政部门报送会计报表。月、季报表应在月、季末后5日内报出；年度报表应于年度终了后三个月内报出。

第五章 会计电算化
第二十一条 财政周转金会计电算化软件，必须在符合《地方财政周转金会计制度》规定的核算方法，满足本单位的实际工作需要的条件下，选择通过财政部或省、自治区、直辖市政政厅（局）评审的商品化会计软件。
第二十二条 采用电子计算机替代手工记帐之前，应根据市财政局的规定，计算机与手工并行三个月以上（一般不超过六个月），且计算机与手工核算数据相一致；并按规定程序报市财政局审批以计算机替代手工记帐。
第二十三条 计算机与手工并行工作期间，可采用计算机打印输出的记帐凭证替代手工填制的记帐凭证，根据有关规定进行审核并装订成册，作为会计档案保存，并据以登记手工帐簿。如果计算机与手工核算结果不一致，要由专人查明原因并向本单位领导书面报告。
第二十四条 建立会计电算化操作管理制度，主要内容如下：
（一）明确规定上机操作人员对会计软件的操作工作内容和权限，对操作密码要严格管理，指定专人定期更换密码，杜绝未经授权人员操作会计软件。
（二）预防已输入计算机的原始凭证和记帐凭证等会计数据未经审核而登记机内帐簿。
（三）操作人员离开机房前，应执行相应命令退出会计软件。
（四）根据本单位实际情况，由专人保存必要的上机操作记录，记录操作人、操作时间、操作内容、故障情况等内容。
第二十五条 建立计算机硬件、软件和数据管理制度，主要内容包括：
（一）保证设备安全和计算机正常运行是进行会计电算化的前提条件，要经常对有关设备进行保养，保持设备的整洁，防止意外事故的发生。
（二）确保会计数据和会计软件的安全保密，防止对数据和软件的非法修改和删除；对磁性介质存放的数据要保存双备份。
（三）对正在使用的会计核算软件进行修改、对通用会计软件进行升版和计算机硬件设备进行更换等工作，要有一定的审批手续；在软件修改、升版和硬件更换过程中，要保证实际会计数据的连续和安全，并由有关人员进行监督。
（四）健全计算机硬件和软件出现故障时进行排除和管理措施，保证会计数据的完整性。
（五）健全必要的防治计算机病毒的措施。

第六章 会计档案
第二十六条 会计档案是会计凭证、会计帐簿和会计报表等会计核算资料，它是记载和反映经济业务的重要史料和证据。
第二十七条 会计档案的范围
（一）会计凭证，包括外来和自制的各种原始凭证、记帐凭证、银行存款对帐单及余额调节表等。
（二）会计帐簿，包括总帐、明细帐、日记帐和各种辅助登记簿等。
（三）会计报表，包括资产负债表、占用费及利息收支结余表、财政周转基金变动表、财政周转金投放回收情况表及各种文字说明。
（四）其他会计核算资料，凡与会计核算紧密相关的，由会计部门负责办理的有参考价值的数据资料。如：合同、财务数据统计资料、中心工作整理上报的资料，会计档案保管期限所明确的会计移交清册，会计档案保管清册，会计档案销毁清册等。实行会计电算化单位的软件数据资料
、程序资料等及存贮于磁性介质上的会计数据、程序文件及其他会计资料均应视同会计档案一并管理。
第二十八条 会计档案的整理、立卷
（一）会计凭证按全年顺序统一编号，卷号应与装订的会计凭证封面册数的编号一致。
（二）会计帐簿，各种会计帐簿办理完年度结帐后，除跨年使用的帐簿外，其他需整理、立卷。会计帐簿在装订前，应按帐簿启用的使用页数，核对各个帐户帐页中是否齐全，是否按顺序排列，
（三）会计帐簿装订顺序：
1．会计帐簿装订封面；
2．帐簿启用表；
3．帐户目录；
4．按本帐簿页数顺序装订帐页；
5．会计帐簿装订封底。
（四）会计报表编制完成并按时报送后，留存报表均应按月装订成册。会计报表在装订前，应按编报目录核对是否齐全。
（五）会计报表的装订顺序：
1．会计报表封面；
2．会计报表编制说明；
3．各种会计报表按会计报表的编号顺序排列；
4．会计报表封底。
第二十九条 会计档案的归档保管
（一）财会部门指定专人负责会计档案管理工作，具体负责全部档案的整理、立卷、保管、调阅、销毁等一系列工作。年度终了，财会部门应填写“会计档案案卷目录表”。
（二）会计电算化档案中，由计算机打印输出的凭证、帐簿、报表，其保存期限与手工方式完全一致。存贮于磁性介质上的会计资料在未打印成书面资料前要妥善保管。同时，会计部门应明确复制备份数据的时间间隔，以及清除数据的时间间隔。两者根据会计单位业务量大小和计算机
存贮能力而定。会计数据的备份应分别存于两个以上不同的建筑物内。
（三）保存会计档案资料应做到防盗、防火、防潮、防虫，磁性介质还要注意防尘、防热、防磁、防冻，要有相应的安全措施。
（四）机构变动或档案管理人员调动时，应办理交接手续，由原管理人员编制会计档案移交清册，将全部案卷逐一点交，接管人员逐一接收。
第三十条 会计档案的借阅使用
（一）财会部门应分别建立会计档案清册和借阅登记清册。会计档案清册应将历年的会计档案的内容、保管期限、存放地点等情况登记清楚。会计档案借阅登记清册应将借阅人姓名、单位、日期、数量、内容、归期等情况登记清楚。
（二）外单位借阅会计档案时，应持有单位正式介绍信，经会计主管人员或单位领导人批准后，方可办理借阅手续。
（三）单位内部人员借阅会计档案，应经会计主管人员或单位领导人批准后，办理借阅手续。
（四）借阅会计档案人员，不得在案卷中标画，不得拆散原卷册，更不得抽换。
（五）经批准借阅会计档案，应限定期限，并由会计档案管理人员按期收回。
第三十一条 会计档案的保管期限
依据《会计档案管理办法》有关会计档案保管期限的规定，会计凭证保管期限为15年；银行存款余额调节表保管期限为3年；日记帐保管期限为25年；明细帐保管期限为15年；总帐保管期限为永久；辅助帐簿保管期限为15年；月、季度会计报表保管期限为5年；年度会计报表
保管期限为永久；会计移交清册、会计档案保管清册、会计档案销毁清册等保管期限为25年。
第三十二条 会计档案的销毁
（一）会计档案保管期满，需要销毁时，应严格审查、鉴定，编制会计档案销毁清册。经单位领导审查，以书面形式报经主管部门批准后销毁。对其中未了结的债权债务的原始凭证，应单独抽出，另行立卷，保管到结清债权债务时为止。
（二）按规定销毁会计档案时，应由档案部门和财会部门共同派员监销。
（三）监销人在销毁会计档案之前，应当按会计档案销毁清册所列项目逐一清查核对；销毁后，要在“销毁清册”上签章，并将监销情况以书面形式报告本单位领导。
（四）会计档案销毁后，经办人也要在“销毁清册”上签章，归入档案备查。

第七章 附 则
一、本办法由北京市财政资金管理分局负责解释、修改。
二、本办法适用范围为北京市市本级财政周转金管理部门。
三、本办法自发文之日起实行。
附：一、自制原始凭证格式
二、会计报表格式

附一 自制原始凭证格式
（一）财政周转基金增加通知单
财政周转基金增加通知单
编号：
资金分局：
自 年 月 日起，增加 （财政周转金名称）人民币（大写）
元。理由如下：
（一）北京市财政局（ ）调预字第 号文件决定，追回预算人民币（小写）
元，用于 。
（二）已核销 （单位名称）呆帐收回，转增财政周转基金人
民币（小写） 元。
请你局按此通知增加我处基金。
经办人（签章）：
处室领导（签章）：
单位（盖章）：
一九九 年 月 日
（二）利息通知单
利 息 通 知 单
编号：
处：
经计算，你处 年度 周转金（基金）存款利息
为 元，特此通知。
北京市财政资金管理分局（盖章）
一九九 年 月 日
（三）财政周转金占用费及利息结余转增基金通知单
财政周转金占用费及利息结余转增基金通知单
编号：
处：
年你处财政周转金存款利息收入为 元，资金占用费收入
为 元，资金占用费支出为 元，业务费支出
元，占用费及利息结余为 元，根据财政部《财政周
转金会计制度》的规定，年终应将占用费及利息结余全部转作财政周转基金，请据此转增
财政周转基金 元。
北京市财政资金管理分局（盖章）
年 月 日



1997年7月3日
江西省吉安市人民政府办公室


吉安市人民政府办公室关于印发吉安市国有土地上房屋征收评估机构选定和评估技术细则等3个配套文件的通知

吉府办发〔2011〕20号


井冈山管理局，井开区管委会，各县（市、区）人民政府，市直有关单位：

　　经市政府研究同意，现将《吉安市国有土地上房屋征收评估机构选定和评估技术细则》、《吉安市中心城区征收评估指导标准》、《吉安市中心城区征收国有土地上房屋补偿补助和奖励标准》从2012年1月1日起执行，现印发给你们，请认真遵照执行。



　　二〇一一年十二月二十七日

　　

　　

　　吉安市国有土地上房屋征收评估机构选定和评估技术细则

　　

　　第一章 总 则

　　第一条 为了规范我市国有土地上房屋征收评估工作，维护被征收人的合法权益，保障国有土地上房屋征收评估工作的顺利进行，根据国务院令第590号《国有土地上房屋征收与补偿条例》、建房【2011】77号《国有土地上房屋征收评估办法》、赣府厅字【2011】63号《关于贯彻落实〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉的通知》、《吉安市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》，参照国标GB/T50291—1999《房地产估价规范》、国标/P18508—2001《城镇土地估价规程》等有关规定，制定本细则。

　　第二条 本细则适用范围：在市区范围内，为了公共利益的需要征收国有土地上单位、个人房屋的房地产估价活动，适用本细则。

　　第三条 从事国有土地上房屋征收评估的单位，应当是具有省级以上建设行政主管部门核发的三级以上房地产评估资质的房地产估价机构（以下简称评估机构）。市房屋征收部门每年向社会公布经备案的评估机构名录，供被征收人选择。

　　第四条 承担国有土地上房屋征收评估的房地产估价专业人员应当是符合本细则第十六条规定的评估机构中的专职注册房地产估价师。每个国有土地上房屋征收估价项目，评估机构均应派出至少二名专职注册房地产估价师驻项目现场开展工作，估价作业人员应当持有市政府征收部门核发的评估工作人员上岗证作业。

　　第二章 房屋征收评估机构选定

　　第五条 确定房地产估价机构应当公开、透明。

　　第六条 市房地产行政主管部门、市房屋征收管理部门应根据相应规定加强对房地产估价机构的监管、指导。

　　第七条 市房地产行政主管部门可以推荐一批社会信誉好、综合实力强的房地产估价机构，供被征收人选择。

　　第八条 房屋征收决定确定后，房屋征收部门应将拟征收项目的名称、范围、户数、建筑面积、决定方式等相关情况，在房管部门公众信息网上予以公示，自公示之日起5个工作日内，具有相应资质的房地产估价机构向项目所在地房屋征收部门报名参与。外地注册房地产估价机构需在本市房管部门备案登记，并在当地有办公场所，具有相应的房地产估价现场作业人员。

　　中心城区以外的市、县可参照执行，也可以其他形式通知房地产估价机构，但参与的房地产估价机构不得低于两家。

　　第九条 房屋征收部门应以公告等形式，在征收范围内公布申请参加该片区房地产估价机构的名单、基本情况和行为规范，并将协商选定房地产估价机构的期限等相关事宜告知被征收人。

　　第十条 被征收人应当在协商选定期限内协商选定房地产估价机构，并将协商选定结果以书面形式报房屋征收部门，协商选定结果需一半以上被征收人签名。房屋征收部门应将协商结果予以公布。

　　第十一条 被征收人协商选定房地产估价机构不成的，应采取投票选择的方式确定。参与投票选择的被征收人数量应超过被征收人总数的50%。投票得票数最高、且超过参与投票被征收人数量50%的房地产估价机构确定为该项目的评估机构。

　　房屋征收部门应提前3天将投票选择房地产估价机构的相关事项告知被征收人。被征收人应在规定时间内持房屋权属证书，按一个被征收人（产权户）一票的原则，到指定地点参与投票。

　　第十二条 投票选择方式未能确定评估机构的，在征收部门的组织下，采取被征收人选举一名代表进行摇号、抽签等随机选定的方式确定估价机构。

　　第十三条 投票选择、随机选定房地产估价机构时，房屋征收部门应当邀请公证机关进行公证。

　　第十四条 房地产估价机构确定后，房屋征收部门应当书面告知被确定的房地产估价机构，对估价人员审核，颁发房屋征收评估人员上岗证，并与其签订书面房屋征收评估委托合同。

　　房地产估价机构不得转让或者变相转让受托的房屋征收评估业务。

　　第十五条 房地产评估机构依照《国有土地上房屋征收评估办法》和本细则第三章房屋征收评估细则以及《吉安市中心城区征收评估指导标准》开展评估工作。

　　第十六条 同一征收范围内的房屋征收评估工作，原则上由一家房地产估价机构承担。房屋征收范围大的，可以由两家或者两家以上房地产估价机构共同承担。

　　两家或者两家以上房地产估价机构承担同一房屋征收评估项目的，各房地产估价机构应当就评估对象、评估时点、价值内涵、评估依据、评估原则、评估技术路线、评估方法、重要参数选取等进行沟通协商，执行统一标准。

　　第十七条 对有下列行为之一的评估机构和人员，依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《房地产评估机构管理办法》、《房地产估价师注册管理办法》等规定进行处罚，并记入其信用档案。

　　（一）出具不实估价报告的。

　　（二）与征收当事人一方串通，损害对方合法权益的。

　　（三）在房地产估价机构确定中以回扣、恶意低收费、承诺价格、请吃请喝、送礼品现金、诋毁他人抬高自己、虚假宣传等不正当手段获取评估业务的。

　　（四）在房地产估价机构确定中招募他人做宣传或入户宣传的。

　　（五）依本办法确定的评估机构，无故不接受委托的。

　　（六）经估价师专家委员会鉴定，确实存在诸多问题的。

　　（七）法律、法规禁止的其他行为。

　　

　　第三章 房屋征收评估技术细则

　　第一节 评估具体规定

　　第十八条 估价对象为被征收范围内经现场查勘认定具有合法产权的被征收房屋（含其占用范围内的国有土地使用权、装饰装修）及其附属物，不包括违法建筑和超过批准期限的临时建筑。

　　第十九条 被征收房屋价值评估目的应当表述为“为确定被征收房屋的补偿金额提供依据，评估被征收房屋的价值”。

　　第二十条 估价时点为房屋征收决定公告之日。

　　第二十一条 价值标准为公开市场价值，不考虑被征收房屋在估价时点所受抵押、租赁、查封等因素的影响。

　　第二十二条 被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响，不包含搬迁补助费、临时安置补助费和征收非住宅房屋造成的停产、停业的补偿费，以及提前搬迁奖励。住宅和商业经营性房屋合法占用土地面积等于或小于合法房屋建筑面积的，土地价值已在房屋评估时体现，不再单独估价。

　　第二十三条 征收估价应当按照下列程序操作：

　　（一）公布备案名录，选择评估机构；

　　（二）接受评估委托，明确基本事项；

　　（三）查阅相关资料，开展前期调查；

　　（四）拟订评估方案；

　　（五）收集评估资料，组织实地查勘，入户调查；

　　（六）参照技术细则，进行评估测算；

　　（七）确认测算初评结果并公示；

　　（八）现场咨询答疑；

　　（九）撰写估价报告，包括整体评估报告和分户评估报告；

　　（十）汇总相关资料，提交估价报告；

　　（十一）估价材料存档；

　　（十二）对评估报告的解释、说明；

　　（十三）复估和专家委员会鉴定。

　　第二十四条 房屋征收项目补偿资金评估结果以项目征收补偿整体评估报告和项目征收补偿资金评估汇总表反映，整体评估报告结果经征收管理部门审定后进行公告；房屋征收分户补偿金额估价结果通过分户评估报告和分户估价表反映。估价结果的货币单位应精确到人民币元。

　　第二十五条 估价结果应用的有效期为自提交正式估价结果（估价报告）之日起，至项目征收补偿结束时止。

　　

　　第二节 被征收房屋性质认定及分类

　　第二十六条 依据国务院令第590号《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十五条和《吉安市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》第十八条的规定，被征收房屋权属、用途、面积、结构等以房屋权属证书、房屋登记簿为准；房屋权属证书与房屋登记簿记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以登记簿为准；对被征收房屋所有权证载明为住宅，但临街依法办理营业执照和税务登记并持续营业至政府作出房屋征收决定之日超过一年以上的，征收时30平方米内参照非住宅房屋予以评估补偿。

　　第二十七条 被征收房屋一般分为住宅房屋、非住宅营业用房、非住宅非营业用房。

　　

　　第三节 估价方法及应用

　　第二十八条 住宅房屋征收估价主要采用市场比较法评估，配合采用收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法。非住宅房屋主要采用收益法评估，配合采用市场比较法、成本法、假设开发法。

　　第二十九条 对适用市场比较法估价的一般住宅房屋，其征收补偿评估价格测算的技术路线为：

　　（一） 确立整体评估基准。在征收项目范围内设定“标准

　　样本住宅”作为整体评估基准；“标准样本住宅”的设定要求

　　参见《吉安市中心城区征收评估指导标准》第二章第十二条；

　　（二） 测算整体评估基准价格。

　　① 依据相关评估技术规范规定的方式，采用市场比较法评估出“标准样本住宅”的基准价格。基本公式为：

　　　　　　　　　100　 （K2）　 100　　 100

　　基准价格Vb = Vs ×——× —— × —— × ——

　　　 　　　　　（K1）　100　 （K3）　 （K4）

　　Vs为可比实例价格；

　　K1为交易情况修正系数。对于采用买卖的正常交易实例为可比实例的，该系数取100。

　　K2为交易日期修正系数。该系数由评估机构根据房地产市场情形和评估中的具体情况确定。

　　K3为可比实例实体因素情况修正为标准样本住宅实体因素情况的修正系数。

　　K4为可比实例区位因素情况修正为标准样本住宅区位因素情况的修正系数。

　　确定“标准样本住宅”的基准价格应选取3个以上可比实例，经过上述各种修正后，再计算平均值，得出的结果为市场比较法评估出的“标准样本住宅”价格。

　　② 再结合成本法或假设开发法等评估出的“标准样本住宅”价格。

　　③ 综合确定“标准样本住宅”的整体评估基准价格。

　　（三） 确定分户评估价格。各被征收房屋分别与“标准样

　　本住宅”进行房地产实体状况因素比较，得出各被征收住宅房屋的分户评估价格。基本公式为：

　　Vz = [区位价格＋重置价格×结构修正系数×（1—折旧率）]×（1±楼层修正系数）×（1±朝向修正系数）×其他实体修正系数×房屋建筑面积

　　① Vz为被征收住宅分户评估价格；

　　② 被征收房屋区位价格=“标准样本住宅”的整体基准价格－砖混一级十成新重置价格；

　　③ 具体修正系数参见《吉安市中心城区征收评估指导标准》第三章。

　　第三十条 非住宅房屋主要采用收益法评估，配合采用市场比较法、成本法、假设开发法评估。

　　第三十一条 本细则第二十六条所述“住改非”房屋参照营业用房评估的方法进行评估。

　　第三十二条 非住宅营业用房市场比较法估价技术路线：

　　（一）确定房屋类别。根据房屋的性质、用途确定其所属类别。非住宅营业性用房一般划分为商场类建筑（大型百货商场、超市等）、商铺类建筑（门面房、商铺等）、商务类建筑（金融、证券、商业写字楼等）、旅馆类建筑、餐饮类建筑、娱乐类建筑。

　　（二）搜集可比实例。按照市场比较法的评估要求，在征收项目周边或项目内搜集交易实例。

　　（三）测算评估价格。按照市场比较法评估的应用要求，

　　将3个以上可比实例分别修正后计算平均值得出非住宅营业用房的征收评估价格。

　　第三十三条 非住宅营业用房收益法估价技术路线：采用收益法评估被征收营业用房的征收补偿价格时，一般采用稳定收益情形测算，通常采用如下公式计算：

　　　　　　a　　　 1

　　Vy = ——[ 1－—— ]

　　　　　 r　 （1+r）n

　　Vy为评估价格，a为估价对象年纯收益，r为资本化率，n为收益年期，相关系数的确定原则参见《吉安市中心城区征收评估指导标准》第四章。

　　第三十四条 非住宅非营业用房征收估价可以采用市场比较法，也可以采用成本法，如果采用市场比较法，则按照市场比较法评估的应用要求进行估价；对于交易实例收集较为困难的，采用成本法进行估价。有条件的还可以采用收益法和假设开发法进行评估。

　　第三十五条 非住宅非营业用房成本法估价技术路线：

　　（一）成本法的内涵：成本法是求取估价对象在估价时点时的重新建造价格，然后扣除折旧并考虑土地取得成本，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。本细则中定义的成本法系以房地产价格各必要构成部分的累加为基础来估算房地产市场价格的方法，其“成本”含义并不是通常意义上的实际成本，而是以成本为基础的客观市场价格。

　　（二）成本法的基本公式：根据《房地产估价规范》，考虑到城市房屋征收补偿估价的特点，成本法估价的基本公式为：

　　征收补偿评估价格 = 土地重新取得价格 ＋ 建筑物重置价格 － 建筑物折旧 = 土地重新取得价格 + 扣除折旧后的建筑物现值。

　　（三）参数确定：除另有规定外，土地重新取得价格采用基准地价修正法确定；各类建筑物重置价格、折旧的确定可参见《吉安市中心城区征收评估指导标准》第五章。

　　

　　第四节 其他征收估价问题处理

　　　 第三十六条 收益法估价规定：采用收益法估价的，房屋收益应按照类似房屋的租金收益或经营收益确定。房屋的租金收益或经营收益按照其同一经营用途、同一区位的社会平均收益水平修正确定。

　　第三十七条 成本法估价规定：采用成本法估价的，应当采取房屋、土地分别估价的方式，估价出房地产市场价格。房屋占用范围内的土地价格应采用成本法等方法求取；建筑、安装工程费应采用工料测量法或分部分项法求取，建筑物重置价格的费用构成应符合《房地产估价规范》的有关规定，可参见《吉安市中心城区征收评估指导标准》第五章。房屋折旧采用直线折旧法计算，不适用直线折旧法的，采用成新折扣法计算。

　　第三十八条 临时建筑和在建工程估价规定：未超过批准期

　　限的临时建筑应按成本法评估其建筑物残值；在建工程应采用成本法进行估价，工程建设进度以政府管理部门通知停止施工时的状态为准。在建工程土地补偿以政府管理部门批准的用途、参数或规划设计方案等为依据。

　　第三十九条 非房屋及其附属物估价规定：凡征收估价中涉及原始成本测算、机电设备估价、工程造价分析等专业技术工作的，可委托有资格从事该类业务的机构单独估价。

　　第四十条 其它估价规定：室内装修装饰的估价参照《吉安市中心城区征收评估指导标准》第六章确定的标准执行。

　　

　　第五节 征收估价报告

　　第四十一条 征收评估机构应按《房地产估价规范》的规定格式，参照本细则（试行）的要求出具征收估价报告。

　　第四十二条 被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告必须由负责房屋征收评估项目的两名或者两名以上注册房地产估价师亲笔签名，不得以印章代替签名，同时加盖房地产价格评估机构公章。在估价报告上签名、盖章的专职注册房地产估价师和加盖公章的评估机构，对估价报告的内容和结论负责。

　　第四十三条 房屋征收估价报告应做到图文并茂，所用纸张、封面、装订应有较好的质量。

　　

　　第六节 征收估价工作准则

　　第四十四条 被征收人选定的征收评估机构应与房屋征收部门签订估价委托协议。估价委托协议中应约定本次征收估价操作程序及时间安排等。

　　第四十五条 评估机构在征收项目整体估价报告中必须确定估价项目的估价技术负责人，估价技术负责人最终确定估价技术方案，并对估价方法的选用、应用以及估价结果的合理性承担责任。

　　第四十六条 所有征收估价项目均须开展现场查勘工作，承担估价业务的评估机构应派出有征收估价资格的专业人员对被征收房屋进行实地查勘，做好实地查勘记录，逐户拍摄反映被征收房屋外观和内部状况的影像资料。实地查勘记录是征收估价测算和撰写估价报告必备的基础资料，要有实地查勘的估价人员、征收人、被征收人签字认可。因被征收人的原因不能对被征收房屋进行实地查勘、拍摄影像资料或者被征收人拒绝在实地查勘记录上签字的，应当由除征收人和估价机构以外的无利害关系的项目所在地相关人员作为第三人见证，并在估价报告中作出相应说明。

　　第四十七条 估价人员应持证上岗，逐户逐项估价，做到实地勘测准确、影像资料全面、估价到户到项。

　　第四十八条 征收评估价格结果须经评估机构内部审核评议，评估机构在提交正式估价报告前负有审查、调整、复核估价报告的技术责任。

　　第四十九条 征收评估机构在估价委托协议约定的时间内，应向征收部门提交正式的征收估价分户报告，并由征收部门安排征收实施单位将分户报告送达被征收人。征收估价分户报告需经含项目估价技术负责人在内不少于两名的注册房地产估价师签字认可。

　　第五十条 征收评估机构、估价技术负责人以及其他估价专业人员负有解释估价报告技术问题、接受征收当事人就估价报告相关问题咨询和质疑的义务，并负有向市房地产价格评估专家委员会报告和答复技术质询的义务。

　　

　　第七节 征收估价工作资料存档

　　第五十一条 评估机构应当将下列资料（原件或复印件）与估价报告（含技术报告）共同整理存档：

　　（一） 房屋征收委托评估协议；

　　（二） 房屋征收决定公告；

　　（三） 估价对象的产权证明材料及房屋基本情况的证明材料；

　　（四） 估价对象的实地查勘记录、影像等资料；

　　（五） 标准样本房屋可比实例的实地查勘记录、影像等资料；

　　（六） 确定估价结果的有关系数、参数等证明资料；

　　（七） 其他涉及估价项目的必要资料。

　　第五十二条 评估机构完成并出具估价报告后，应对有关该估价项目的一切必要资料进行整理、归档和妥善保管。估价报告及有关资料应保留十年。

　　

　　第四章 附 则

　　第五十三条 选择产权调换形式作为房屋征收补偿安置方式的，对所调换房屋的估价和结算，按照《吉安市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》有关规定结合本细则实施。

　　第五十四条 征收项目概算估价可参照本细则在房屋征收调查阶段进行估价测算，项目概算估价以房屋征收项目补偿资金概算表反映。

　　第五十五条 本细则未能涵盖的其它征收估价情况，按市房屋征收部门会同有关部门提出的意见处理。

　　第五十六条　 本细则由市房屋征收部门负责解释。《国有土地上房屋征收与补偿条例》实施前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有规定评估。

　　第五十七条 本细则自公布之日起施行。

　　

　　附：吉安市中心城区征收评估指导标准（本标准根据实际情况每年作出相应调整并报市政府批准执行）

　　

　　

　　吉安市中心城区征收评估指导标准

　　

　　第一条 为了规范我市中心城区国有土地上房屋征收评估工作，确保评估补偿价格公正、客观、准确，根据建房【2011】77号《国有土地上房屋征收评估办法》、《吉安市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》，参照国标GB/T50291—1999《房地产估价规范》、国标/P18508—2001《城镇土地估价规程》等有关规定，制定本标准。

　　第二条 本标准适用范围：在吉安市中心城区范围内，为了公共利益的需要征收国有土地上单位、个人房屋的房地产估价活动，适用本标准。

　　

　　第一章 市场比较法可比实例选择要求

　　第三条 可比实例选择要求，适用于市场比较法应用中的可比实例修正方式、收益法应用等市场估价情形。

　　第四条 可比实例应选择与估价对象处于邻近或类似地段的房屋。

　　第五条 可比实例应与估价对象的用途相同。其中，住宅房屋的可比实例必须用途相同，一般情况下非住宅房屋的可比实例应按本技术细则的分类与估价对象的类别相同。

　　第六条 可比实例应与估价对象的建筑结构相同。建筑结构主要指五大类建筑结构，一般分为：

　　（一）钢混结构；

　　（二）砖混结构；

　　（三）砖木结构；

　　（四）简易结构。

　　第七条 可比实例的交易类型应选取一般买卖或租赁的交易实例为可比实例，其交易价格应是正常市场交易价格。

　　第八条 可比实例的成交日期应与估价时点接近，一般应不超过12个月，近期6个月内成交的类似房地产交易案例应优先使用。

　　第九条 采用可比实例修正测算确定评估价格的，选用的可比实例的数量应为3个及以上数量。

　　第十条 选择的可比实例的成交单价相互间的价格差异一般不应超过±20%，在交易实例较少的情况下，该价格差异最大不应超过±30%。

　　第十一条 对可比实例的成交价格的系数修正每项不得超过±20%，综合系数修正不得超过±30%。

　　

　　第二章 整体评估基准价格测算的标准样本住宅及可比实例限定条件

　　第十二条 住宅房屋征收整体估价时根据征收范围内被征收房屋的综合典型特征而设定的“标准样本住宅”应当符合下述条件：

　　（一） 成套的具有被征收房屋代表性特征的在用房屋，功能齐全并具备使用条件。

　　（二） 一般情况下为无装修的成套房屋。

　　（三） 一般情况下房屋为砖混一等十成新。

　　（四） 首先应在征收项目范围内寻找具有代表性特征的住宅作为“标准样本住宅”的原型，再根据具体情况，从方便操作提高效能的考虑出发，综合被征收房屋的典型特征，按上述三条要求设定一个征收项目范围内的“标准样本住宅”。

　　第十三条 住宅房屋估价中可比实例选择应符合以下要求：

　　（一） 可比实例应选择与估价对象处于相同地段或类似地段的住宅房屋；

　　（二） 一般情况下，可比实例应是砖混结构的多层住宅房屋，如在估价对象类似范围内，无砖混结构的多层住宅房屋，可选取多层框架结构或高层框架结构住宅房屋；

　　（三） 可比实例的权益价格类型应为房屋所有权和国有土地使用权价格类型；

　　（四） 可比实例的交易类型应选取正常买卖的交易实例，其交易价格应是正常市场交易价格；

　　（五） 可比实例的成交日期应与估价时点接近，两者差异一般不超过12个月；

　　（六） 采用可比实例修正测算确定评估价格，选用可比实例的数量应为3个及以上数量；

　　（七） 同一供求区域内相同房屋综合调整系数不得超过±30％；

　　（八） 选择的可比实例的成交单价相互间的价格差异一般不应超过±20%，在交易实例较少的情况下，该价格差异最大不应超过±30%。

　　第三章 住宅房屋实体因素修正系数

　　第十四条 住宅房屋结构因素修正系数,结构因素修正根据实际情况在±5%范围内进行调整

　　房屋结构等级分类表

　　类别项目
　　结构
　　门窗及墙面
　　设备
　　耐用年限
　　残值率

　　一类钢混一级
　　八层及八层以上的全框架结构，梁、柱承重，现浇或预制楼板，有电梯，室内一般粉刷
　　铝合金及外墙高级装修
　　设备齐全，每套（层）有上下水电、有独用的浴、厕等
　　60年
　　0

　　一类钢混二级
　　七层及七层以下的全框架结构，梁、柱承重，现浇或预制楼板，无电梯，室内一般粉刷
　　铝合金及外墙高级装修
　　设备齐全，每套（层）有上下水电、有独用的浴、厕等
　　60年
　　0

　　二类砖混一级
　　钢混基础，部分钢筋混凝土梁、柱承重，钢筋混凝土圈梁、构造柱，上部眠砌承重墙，钢混楼面及屋面，一般内粉刷，水泥地面
　　铝合金及外墙高级装修
　　设备齐全，每套（层）有上下水电、有独用的浴、厕等
　　50年
　　2%

　　二类砖混二级
　　钢混基础或砖基础，钢筋混凝土圈梁，内外墙均为眠砌承重墙，钢混楼面及屋面，一般内粉刷，水泥地面
　　铝合金及外墙部分装修
　　设备齐全，有上下水电、有独用的浴、厕等
　　50年
　　2%

　　二类砖混三级
　　砖石基础，内外墙均为二眠一斗承重墙或外墙眠砖，大部分二眠一斗墙，钢混楼面及屋面或钢混楼面瓦屋面，一般内粉刷，水泥地面
　　木门窗，外墙一般粉刷
　　设备基本齐全
　　50年
　　2%

　　三类砖木一级
　　外墙为眠砖的房屋，木柱排山屋架，瓦木屋面，假楼或普通板壁天棚，水泥地面或砖地面，室内一般粉刷
　　木门窗、外墙一般粉刷
　　设备基本齐全
　　40年
　　6%

　　三类砖木二级
　　外墙厚度在二砖以下或二眠一斗砖墙到顶，瓦木屋面，假楼或普通板壁天棚，水泥地面或砖地面，室内一般粉刷
　　木门窗、外墙一般粉刷
　　设备不齐全
　　40年
　　4%

　　三类砖木三级
　　部分砖墙或乱砖墙到顶，瓦木屋面，无天棚，砖地面或原土地面，粗粉刷
　　木门窗及外墙无粉刷
　　设备不齐全
　　40年
　　3%

　　四类简易结构
　　砖勒脚，木板墙，土坯墙，乱砖墙，简易屋面，无天棚，砖地面或原土地面，粗粉刷
　　门窗简陋
　　设备不齐全
　　10年
　　0


　　

　　第十五条 住宅房屋朝向因素修正系数

　　朝向系数（%）
　　
　　东西
　　南北
　　正南
　　正北

　　成套型住宅
　　0
　　+4
　　+2
　　0

　　非成套型住宅
　　0
　　＋0.5
　　0
　　0




　　第十六条 住宅房屋楼层因素修正系数

　　居住层次
　　总层数为二层的增减比率（%）
　　总层数为三层的增减比率（%）
　　总层数为四层的增减比率（%）
　　总层数为五层的增减比率（%）
　　总层数为六层的增减比率（%）
　　总层数为七层的增减比率（%）
　　总层数为八层的增减比率（%）

　　第一层
　　0
　　0

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