国务院关于同意将海南省海口市列为国家历史文化名城的批复

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“限购令”与“涨价归公”

黎广军


摘要：随着大自然的风吹雨打和时间的折旧，以及使用的磨损，房屋本身不断减值。房价上涨通常是由于土地增值，而土地增值是政府投资和社会投资以及社会发展的结果。所以，房地产涨价之增值实质上是全社会共同创造的价值，应该收归全体人民共享之。中国目前房价高涨的主要原因是“涨价归私”，“炒房无税”。解决之道不在于“限购”，而在于“涨价归公”。
关键词：房地产；限购；土地增值税；资本利得税



近来，各地纷纷出台“限购令”或“限外令”，意图通过限制房屋需求，从而降低房价。
2004年“8.31大限”以来，房价上涨如脱缰野马。决策层总是围绕着“供需关系”做文章。以为增加了供应，限制了需求，房价就会下降。但事与愿违，房价越调控就上涨。
房屋是人生必需品，而不是投机品。与其采用“限购令”或“限外令”，何不“涨价归公”，一举杜绝投机炒卖，让房地产市场回归正常轨道。

1. 房地产是“不完全商品”

商品必须具有流通性。房地产没有“空间流通性”，所以，房地产是“不完全商品”，房地产市场是“不完全市场”。“供需关系决定商品价格”的市场经济规则并不适用于房地产市场。
一模一样的电脑，在偏僻的乡村和在繁华的大都市，售价相差无几。而一模一样的房屋，建在偏僻的乡村和建在繁华的大都市，售价相差可达十倍。
十年前购买的电脑，现在可能一文不值。而十年前购买的房屋，现在价格可能翻了数倍。
这是因为：电脑是“完全商品”，而房屋是“不完全商品”。前者是动产，后者是不动产。

2. 房价不是“供需”决定的

房屋是耐用消费品，其使用寿命可达百年以上。经过了多年建设发展，许多发达国家已经进入了“后城市化”时代，房地产市场早已供过于求，并且还在不断增加供给，但为什么有些国家的房价还会不跌反升？

日本在上世纪60～70年代就已经完成了城市化进程。1968年日本GDP跃居世界第二。据东京都政府网站资料，1970年东京人口1141万人，2009年1299万人；近40年里共增加了158万人，年均增加约4万人，年均人口增加率约0.35%，这比自然人口增长率还要低。所以，东京房地产供过与求。但为什么房地产价格会不降反升？1990年东京地价总额竟然等于美国全国地价总和。1991年资产泡沫破裂后，20年来日本经济一蹶不振。

美国完成城市化的时间比日本还要早，其房地产市场早已是买方市场和现房市场。但为什么21世纪的美国房价还会大幅上涨，并形成资产泡沫？2008年泡沫破裂，导致全球金融海啸？

2010年3月香港永久住宅总数253.7万套（见香港房委会《房屋统计数字2010》p.3）；2009年底香港家庭总数231.16万户（见香港政府统计处网站：表005：家庭住户统计数字）。香港永久住宅总数是家庭总数的110%（253.7÷231.16×100%）。这显然供大于求，房价应该下降。但为什么在2009～2010两年间香港房价既然上涨了45%？

在2000～2009的十年里，香港共增加了31.27万个家庭；同期建设了21.8039万套公租屋，这是家庭增加数的70%（21.8039÷31.27×100%）。既是说：香港每增加100个家庭，政府就建设70套公租屋；再加上商品房，香港的房屋增加量显然高于家庭增加量。但为什么房价还会高涨？香港政府如此大力建设公租屋，并没能阻止房价上涨。新加坡85%以上家庭住在政府组屋，但2010年房价也仍然高涨。

以上举例说明：房价不一定是“市场供需关系”决定的。

3. 房价上涨的社会因素

房价上涨，并不是由于房屋增值，而是由于土地增值。

随着大自然的风吹雨打和时间的折旧，以及使用的磨损，房屋本身不断减值，其价格应该下降；所以，房价上涨通常是由于土地增值，而土地增值是政府投资和社会投资以及社会发展的结果。显然，房价具有社会属性。影响房价的主要社会因素是：

（1）政府投资。例如，城市兴建了地铁，沿线房价就会大幅上涨。
（2）社会投资。例如，附近新建了许多高楼大厦，人烟越来越稠密，房价就上涨。
（3）社会发展。例如，社会发展水平越高，市面越繁华，GDP增长率越高，房价就越上涨。
（4）投机炒作。投机炒作必然抬高房价，以致房价远远高于实际价值，出现资产泡沫。

中国各地近年地王频出。地王的中标者，就是基于对未来的政府投资、社会投资、社会发展的评估，以及投机炒作的可能性，预期未来房价必然大涨，所以报出了“面粉比面包贵”的离奇价格。

政府地价上涨，标志着政府投资和社会投资都将增加，所以周边房价会随之上涨，而房价上涨又会反过来推高地价。这样就形成了“地价涨→房价涨→地价更涨→房价更涨”的涨价循环。

福建省漳州市人民政府办公室


漳州市人民政府办公室关于印发《漳州市新增中央投资小额工程建设项目招标方式的暂行规定》的通知

漳政办〔2009〕55号


各县（市、区）人民政府，市直有关单位：
　　为贯彻落实中央、国务院关于扩大内需促进经济增长的重大战略决策，实施项目带动战略，加大投资力度，确保新增中央投资等扩大内需项目落到实处，现将《漳州市新增中央投资小额工程建设项目招标方式的暂行规定》印发给你们，请认真遵照执行。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 漳州市人民政府办公室
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二○○九年三月二十四日


漳州市新增中央投资小额工程建设项目招标方式的暂行规定

　　第一条 为贯彻落实中央、国务院关于扩大内需促进经济增长的重大战略决策，加大投资力度，实施项目带动战略，确保新增中央投资等扩大内需项目实现又好又快发展，根据《漳州市小额工程建设项目施工招标投标管理暂行规定》(漳政[2004]综63号）等规定，结合我市扩大内需的实际，制定本规定。
　　第二条 漳州市行政区域范围内使用新增中央投资资金的小额工程建设项目适用本规定。但使用新增中央投资资金的小额工程建设项目上级有关部门规定必须公开招标的，从其规定。
　　第三条 政府投资或者事业单位使用自有资金投资的工程建设项目总投资1000万元以下（不含本数，下同），属于新增中央投资项目的，达到下列标准之一的，经项目审批部门核准，其相应事项可以邀请招标或不招标：
　　（一）施工（含土建施工、设备安装、装饰装修、拆除、修缮等）单项合同估算价在100万元人民币以下（不含本数，下同）的；
　　（二）重要设备、材料等货物的采购，单项合同估算价在50万元人民币以下或者单台设备估算价在30万元人民币以下的；
　　（三）勘察、设计、监理等服务的采购，单项合同估算价在30万元人民币以下的。
　　第四条 国有企业使用自有资金投资并且国有资产投资者实际拥有控制权的项目,以及关系社会公共利益、公众安全的基础设施、公用事业等项目,总投资3000万元以下，属于新增中央投资项目的，达到下列标准之一的，经项目审批部门核准，其相应事项可以邀请招标或不招标：
　　（一）施工（含土建施工、设备安装、装饰装修、拆除、修缮等）单项合同估算价在200万元人民币以下（不含本数，下同）的；
　　（二）重要设备、材料等货物的采购，单项合同估算价在100万元人民币以下的；
　　（三）勘察、设计、监理等服务的采购，单项合同估算价在50万元人民币以下的。
　　第五条 按照本规定可以不招标的使用新增中央投资资金的小额工程建设项目，应当采用竞争性谈判等方式确定承包人。
　　小额工程建设项目其他招标事项仍按《漳州市小额工程建设项目施工招标投标管理暂行规定》(漳政[2004]综63号）规定执行。
　　第六条 任何单位和个人不得将非新增中央投资项目以新增中央投资项目的名义规避招标，也不得将应当进行招标的项目化整为零或者以其他任何方式规避招标。
　　第七条 本暂行规定自2009年4月1日起施行,暂行时间为两年。